Великое расселение

Хрущевки войдут в историю Москвы дважды. Сначала их построили — ​и «первая волна индустриального строительства» превратила столицу в нынешний, несколько аморфный и однообразный за пределами центра мегаполис. Теперь их будут столь же массово сносить. Какой после этого станет Москва, неясно, но она точно не будет прежней.

По предварительным данным, под программу сноса пятиэтажек попадает 8 тысяч домов, в которых проживают 1,6 млн москвичей. Реализацию проекта планируется начать в сентябре 2017-го, а отдать на него потребуется не одно десятилетие. Это явно выходит за пределы политического будущего президента Владимира Путина и мэра Сергея Собянина, давших старт мегапроекту, но сила инерции будет слишком велика, чтобы проект просто так остановился.

Пятиэтажки, в отличие от монументальной архитектуры сталинского периода, и не строились на века. Структура момента была другой: ко времени их морального и физического износа должен был наступить коммунизм. Наступил, однако, застой, а потом перестройка, девяностые, сытые нулевые — ​а пятиэтажки остались.

Конечно, если декларации совпадут с реальностью и жители получат более просторные и комфортные квартиры в современных, энергоэффективных домах, в районе проживания или по соседству, — ​потомки, да и современники примут программу реновации (так официально называется «великое расселение») с благодарностью.

Но опыта доверия к власти и ее грандиозным проектам у наших граждан мало. А риски объективно велики. Первый из них — ​финансовый. Проект очень дорогой: Москва, конечно, богата, но кто поручится за будущее?

Второй риск — ​коррупционный. Согласно закону, прошедшему первое чтение в Госдуме, оператором мегапроекта будет специально создаваемый в Москве Фонд реновации. Он соединит в себе полномочия органа власти, заказчика и застройщика. Невозможно игнорировать и интересы стройиндустрии, традиционно сильной в столице. В таких условиях «сопутствующие потери» видятся неизбежными, задача в том, чтобы они не превысили критического уровня.

Третий из ключевых рисков можно назвать социальным — ​люди далеко не всегда хотят для себя принудительного блага, а механизмы обратной связи у нас, мягко скажем, далеки от совершенства. Но тут есть и окно возможностей. Программа затрагивает интересы огромного количества людей, и они на этом фоне, возможно, действительно станут активными гражданами, а не только пользователями одноименного портала.

Проект слишком большой, чтобы сформулировать однозначное к нему отношение. «Новая газета» начиная с этого номера будет внимательно следить за тем, как идет реновация, и максимально широко представлять точку зрения сторонников и критиков этой программы, главные среди которых — ​сами москвичи.

Эксперты и авторы законопроекта — о том, что важно для граждан

МОЖНО ЛИ БУДЕТ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ПЕРЕЕЗДА?

По закону, собственник квартиры может рассчитывать на получение равноценного жилья (с тем же количеством квадратных метров), а не по социальной норме, составляющей в Москве 18 квадратных метров на человека.

Важное уточнение из текста внесенного законопроекта — ​решение о сносе пятиэтажки будут принимать жители каждого конкретного дома, рассказал «Новой» один из составителей законопроекта, депутат Государственной думы от «Единой России» Антон Жарков:

— Все решения будут приниматься только через мнение москвичей. Либо это будет решаться через портал «Активный гражданин», либо через другой опросный метод. Людей будут спрашивать, хотят ли они, чтобы их дом был снесен. И как скажет большинство жителей (а большинством считается и 80%, и 51%), так и будет приниматься решение.

Как именно будут узнавать «мнение москвичей», решится во втором, третьем чтении законопроекта. Но здесь все равно остается огромное пространство для манипуляций, считает политик Дмитрий Гудков, ранее заявивший о намерении баллотироваться в мэры Москвы в 2018 году:

— Безусловно, будет учет мнения жителей. Но у нас нет независимых депутатов, местного самоуправления. Если граждане начинают протестовать, появляются какие-то фиктивные общественные слушания. Нужно понимать, что этот механизм не будет работать без инструментов и институтов. Авторы законопроекта говорят о выселении несогласных: «Это требует судебного решения». А как у нас судьи работают? Или: «Это требует общественных слушаний». Как они у нас проходят? Как фальсифицируют результаты, мы тоже все знаем.

ПОКУПАТЬ ЛИ ЖИЛЬЕ «ПОД СНОС»?

— Пока не будет точно известно о конкретных домах, подпадающих под снос, и сроках их расселения, предпринимать какие-либо действия нет смысла, — ​рассказала «Новой» партнер агентства недвижимости «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — ​Общего увеличения средних расценок на хрущевки, скорее всего, не будет. Это все еще наименее востребованный продукт на вторичном рынке Москвы.

По данным «Метриум Групп», подорожать могут только некоторые объекты, которые попадут в первые очереди сноса (в ближайшие 2–3 года). Кроме того, они должны находиться в пользующихся спросом у покупателей локациях (запад, северо- и юго-запад Москвы). Но в целом, по мнению экспертов агентства недвижимости, цены на пятиэтажки существенно завышены относительно их качества.

Как объяснили «Новой» в агентстве, при таких условиях рост стоимости может составить примерно 20%. Если же речь идет о пятиэтажках в менее престижных районах, где разница в ценах между первичным жильем на рынке массового сегмента и панельных хрущевок невысока, владельцы смогут повысить цены на свои квартиры не более чем на 5–10%.

ПРИДЕТСЯ ЛИ ДОПЛАЧИВАТЬ?

Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» утверждают, что найти свободные участки для «заселения» в плотно застроенной «старой» Москве будет весьма непросто. И в сложившихся условиях город может приобретать квартиры для жильцов пятиэтажек у застройщиков. В «ИРН-Консалтинг» считают, что жителей пятиэтажек будут переселять в жилье эконом-класса или другой выход — ​доплатить самому за более дорогостоящий и качественный вариант.

По поводу качества и цены новых квартир депутат Жарков также отмечает, что дома, куда будут переселять жителей пятиэтажек, «новые» и «современные» и по стоимости все-таки будут «несоизмеримо выше» пятиэтажных, однако пункта о «доплате» за такое жилье в тексте законопроекта пока нет.

Как утверждают в «Метриум Групп», в законе применяется понятие «выкупной стоимости» — ​это сумма, за которую собственник «отдает» государству квартиру при переселении: «В нее он может включить не только актуальную цену за жилье, но и расходы по переселению, а также недополученную прибыль от сдачи в аренду». Если собственник предпочел получить компенсацию, он имеет право преимущественного выкупа квартиры в доме, строящемся на месте снесенного жилья.

Если квартира в пятиэтажке принадлежит нескольким собственникам на долевой основе — ​каждый из них будет претендовать на отдельную квартиру, равноценную принадлежащей ему части. Однако если часть этого собственника в квартире настолько мала, что выделить ему отдельное новое жилье невозможно, этот владелец получит денежную компенсацию (по цене равную его доле в квартире).

Как отмечает «Метриум Групп», в наиболее уязвимом положении при переселении остаются те граждане, которые арендуют квартиру у государства. По общему правилу, переселение никак не должно ущемлять жилищные условия людей, независимо от того, владеют ли они квартирой как собственники или арендуют по договору социального найма. Но если переселяется квартиросъемщик, то новое жилье ему назначается по норме (18 кв. м на человека), то есть он может получить квартиру и меньшую по площади. То же произойдет, если в собственности у такого гражданина уже есть другая квартира — ​тогда норму предоставления нового жилья для него могут даже уменьшить. Более того, в данном случае жилье ему обязаны предоставить в черте города.

Урбанист Петр Иванов рассказал «Новой», что законопроект о сносе на самом деле это не про дома, а про землю:

— Исполнительной властью назначается территория реновации, и любой объект недвижимости, находящейся на этой территории, как следствие, подлежит сносу. То есть вне зависимости от своего возраста, вне зависимости от принадлежности к сносимой или несносимой серии объектов.

Для кого земля из-под пятиэтажек главный объект? Безусловно, для большого государственного девелопера, который будет создаваться под названием «Фонд содействия реновации». Он будет осуществлять операции с недвижимостью. А потом и распределять квартиры для переселенцев.

P.S.

В пятницу мы связались с авторами законопроекта Галиной Хованской и Владимиром Ресиным, чтобы задать им вопросы, в том числе о Фонде реновации. По словам их представителей, Хованская и Ресин не смогли дать оперативные комментарии, поскольку именно в этот день законопроект проходил первое чтение в Госдуме. Мы также пока не получили ответов на запросы в мэрию Москвы и в Минстрой России. Позиция парламентариев и чиновников — ​в ближайших номерах «Новой газеты».