Торговый центр «Афимолл» выселяет «Формулу кино»

Торговый центр «Афимолл» в среду, 7 декабря, в одностороннем порядке досрочно расторг договор с сетью кинотеатров «Формула кино» и потребовал освободить помещение в течение пяти дней, сообщил представитель сети кинотеатров. Это произошло вскоре после того, как сеть подала иск, требуя пересмотреть условия аренды в торговом центре. Представитель «Афимолла» объясняет, что договор с «Формулой кино» был расторгнут из-за накопившейся задолженности по оплате аренды: «В уведомлении мы обозначили комфортный срок в пять дней на освобождение помещений. При этом мы готовы выслушать предложения кинотеатра, но пока никто из них к нам не обращался». Гендиректор «Формулы кино» Никита Щеголь называет требования торгового центра незаконными: «Мы ждем результатов рассмотрения иска, намерены продолжать работать в «Афимолле» и рассчитываем на подписание нового договора. Выезжать отсюда мы пока не собираемся».

Опрошенные «Ведомостями» консультанты, работающие на рынке недвижимости, говорят, что это первый известный им случай, когда арендодатель демонстративно выселяет крупную сеть кинотеатров и вообще якорного арендатора. Обычно в мирной ситуации крупный арендатор получает около полугода на освобождение площадей, добавляют они. Щеголь также утверждает, что не знает других ситуаций с требованием выселения кинотеатра из большого торгового центра.

Но если арендатор долгое время, к примеру около полугода, задерживает платежи, то контракт обычно предусматривает возможность выселить его в очень короткий срок, уточняет директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Ясина.

Иск к «Афимоллу» киносеть подала в середине ноября. Тогда Щеголь объяснял «Ведомостям», что договор об аренде помещения был заключен еще в 2008 г., ставка была зафиксирована в валюте (сам кинотеатр открылся в 2011 г.). Прежде компании удавалось договариваться с торговым центром о приемлемых условиях контракта за счет дополнительных соглашений. Этим летом очередная договоренность такого рода истекла, говорил он. «Афимолл» решил существенно увеличить платеж – теперь он превышает доходы кинотеатра. «Мы добиваемся изменения условий контракта через суд в связи с существенным изменением обстоятельств», – говорит Щеголь.

Прецедентов мало

Пока в России было всего несколько случаев, когда арендаторы добивались через суд изменения условий аренды. Самый известный – иск «Вымпелкома» к бизнес-центру Hermitage Plaza. В мае 2015 г. оператор через суд потребовал пересчитать ставку аренды, зафиксированную в долларах, сославшись на существенное изменение обстоятельств для компании, прежде всего девальвацию рубля. Суд первой инстанции иск сотового оператора частично удовлетворил, апелляционная инстанция отменила. В итоге стороны пришли к мировому соглашению.

«Афимолл» долгое время был открыт для переговоров с киносетью, однако «Формула кино» не только не выразила желания погасить задолженность, но заняла жесткую позицию и подала иски в суд, не исполняя при этом условия договора, объяснил расторжение контракта представитель торгового центра. Сумму задолженности стороны не раскрывают.

Если кинотеатр не освободит помещение, «Афимолл» готов самостоятельно демонтировать и складировать оставленное имущество для последующей его передачи арендатору, добавил представитель торгового центра. Он подчеркнул, что до сих пор арендаторы всегда выезжали вовремя.

Арендные ставки – болезненный вопрос для кинотеатров, особенно для крупных сетей. Поскольку большая часть их залов расположены не в собственных отдельно стоящих помещениях, а внутри торговых центров. В конце 2014 г. крупнейшие российские киносети даже опубликовали открытое письмо к владельцам ТРЦ с призывом принципиально пересмотреть договоры об аренде и привязать ставки вместо доллара к рублю.

«Формула кино» – вторая по величине сеть кинотеатров в России после «Синема парка». По данным «Невафильм Research», на начало ноября у «Синема парка» было 37 кинотеатров с 334 залами, у «Формулы кино» – 35 кинотеатров с 266 залами. Это 6,4% всех современных кинозалов в стране. Около 75% акций «Формулы кино» принадлежит А1, инвестиционному подразделению «Альфа-групп», остальное – у одного из основателей сети, Владимира Захарова. Сеть не раскрывает финансовые показатели. Прежде источники «Ведомостей», знакомые с ее финансовыми показателями, говорили, что EBITDA «Формулы кино» в 2015 г. составила около 1 млрд руб.

«Афимолл сити» – крупный торговый центр в «Москва-сити», его площадь – 282 100 кв. м. Это один из двух крупнейших активов AFI Development. Весь портфель компании, основной владелец которой – израильский бизнесмен Лев Леваев, оценивается в $1,2 млрд. В марте этого года AFI Development сообщила, что получила от кредитора, банка ВТБ, предупреждение: тот может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Но в сентябре стороны договорились о реструктуризации кредита на $600 млн.