Продавец земли на Рублевке рассказал о трехсторонней сделке с Усмановым

«Многоступенчатая сага»

«И вся эта история с землей, с домом — это огромная, многолетняя, многоступенчатая, так сказать, сага, в которой было три заинтересованные стороны, и мне пришлось платить не за то, что сделка была, а за то, чтобы она не была между ними, — и каждому пришлось платить», — заявил Усманов в своем видеообращении, опубликованном на его странице во «ВКонтакте» в четверг, 18 мая. Так он ответил на обвинения во взятке, выдвинутые в фильме-расследовании «Он вам не Димон», выложенном Фондом борьбы с коррупцией (ФБК) Алексея Навального в марте в публичном доступе.

В расследовании ФБК утверждалось, что Усманов безвозмездно — «в качестве взятки» — в 2010 году передал землю площадью 4,3 га и дом в подмосковном поселке Знаменское на Рублевке Фонду поддержки социально значимых государственных проектов («Соцгоспроект»), который «организован и управляется Медведевым» (фонд возглавляет Илья Елисеев, однокурсник Дмитрия Медведева, на момент сделки президента России). «Сырьевой олигарх, один из богатейших российских бизнесменов подарил околомедведевскому фонду необыкновенно дорогую усадьбу на Рублевке. Мы прекрасно понимаем, что значит такой подарок: это взятка. Никакого другого объяснения, почему олигарх кому-то дарит поместье за 5 млрд [руб.], быть не может», — говорится в фильме.

ФБК попросил Следственный комитет возбудить уголовное дело в отношении Медведева и Усманова по ст. 290 УК (получение взятки) и ст. 291 (дача взятки).

Дмитрий Медведев назвал расследование ФБК «чушью» и «мутью» (см. врез). Алишер Усманов, в свою очередь, счел, что содержащиеся в фильме утверждения порочат его честь и достоинство, и подал иск к Навальному и ФБК. Люблинский районный суд Москвы провел предварительное заседание по делу 18 мая, по существу суд начнет его рассматривать на следующей неделе, 30 мая.

«Принцип компота»

«Это делается все по принципу компота. Берут там всякую разную муть, чушь всякую собирают про меня, если это касается меня, про моих знакомых людей​ и про людей, о которых я вообще никогда не слышал. Про какие-то места, где я бывал. Про какие-то места, о которых я тоже никогда не слышал. Собирают там какие-то бумажки, фотографии, одежду. Потом создают такой продукт и предъявляют его», — прокомментировал премьер-министр Дмитрий Медведев расследование ФБК 4 апреля во время встречи с рабочими завода «Тамбовский бекон».

РБК поговорил со всеми участниками «многоступенчатой» сделки — с представителями Усманова, который в 2010 году купил участок 12 га в поселении Успенское на Рублевке, увеличив свои владения на Рублевке почти вдвое, до 20 га, с продавцом этого участка, главой «Группы Ист Инвест» Ильей Гавриловым, и его потенциальным партнером Ильей Елисеевым, получившим в ходе сделки землю и дом в Знаменском общей стоимостью $45–50 млн.

«Алишер Усманов хотел расширить свою резиденцию и обратился ко мне с предложением продать участок в 12 га, граничащий с ним. Я говорю: я не могу его продать, потому что я его осваиваю, у меня есть договоренность с «Соцгоспроектом» Ильи Елисеева. К этому времени мы уже два года занимались этим проектом, они («Соцгоспроект». — РБК) мне намеревались дать финансирование, я за свой счет сделал подготовительные работы, провел газ и так далее», — рассказал РБК Гаврилов, который ранее публично не комментировал сделку с Усмановым.

По его словам, на этой земле он с Елисеевым планировал реализовать девелоперский проект, на котором они собирались заработать «минимум $80 млн».

Гаврилов выставил миллиардеру условие — урегулировать вопрос с фондом Елисеева: ​«Если они откажутся от проекта и вы мне предложите нормальную цену, то тогда я готов [продать участок]». Усманов договорился с «Соцгоспроектом» о «хорошей» компенсации, размер которой, по словам Гаврилова, он не стал выяснять. После этого земля была продана Усманову.

Согласно договору купли-продажи от 2 ноября 2010 года, с копией которого ознакомился РБК, Усманов лично заплатил «Группе Ист Инвест» 60 млн руб., или около $2 млн по тогдашнему курсу, за четыре участка на Рублевке общей площадью 11,5 га. «Понятно, что земля на Рублевке в 2010 году не стоила всего $2 млн, как ее оценили в ходе сделки (по кадастровой стоимости), она и сейчас, после кризиса, стоит во много раз больше», — комментирует теперь Гаврилов. «Все сделки оформлялись в районе кадастровой стоимости», — утверждает он.

При этом Гаврилов, говоря о «разумной компенсации», которую он попросил, отмечает, что у нее была и косвенная составляющая, включающая финансирование других его проектов.

Сейчас рыночная цена 1 га земли в центре Успенского, где находятся 12 га, купленных Усмановым, на которой разрешена малоэтажная застройка жилья на продажу, — 35–60 млн руб. за 1 га, сказал РБК партнер Colliers International Владимир Сергунин. Таким образом, 12 га можно оценить в 420–720 млн руб. ($7,3–12,6 млн). Цена 12 га на берегу Москвы-реки без документов определяется в индивидуальном порядке, но в 2010 году она точно была выше 60 млн руб., заключает эксперт. Зачастую участки земли продавались по кадастровой стоимости для оптимизации налогов, ​добавляет генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

«Каждый получил, что хотел»

Илья Елисеев через представителя подтвердил РБК, что в рамках договоренности с Гавриловым его фонд брал на себя обязательства по финансированию проекта на Рублевке с последующим развитием девелоперского бизнеса. Сумма инвестиций со стороны «Соцгоспроекта», по его словам, должна была составить около $20 млн. На момент подготовки проекта у «Соцгоспроекта» и «Группы Ист Инвест» были «четкие договоренности», и партнеры готовили юридические документы «для их закрепления», но они так и не были подписаны, добавил Елисеев.

Он утверждает, что фонд участвовал в этом проекте меньше двух лет и за это время понес затраты на ​проведение технической экспертизы и разработку концепции использования земельного участка. «Кроме того, мы начали аккумулировать собственные средства на своих счетах и провели переговоры о финансировании с двумя крупными банками», — добавил Елисеев, не уточнив названия этих банков.

В качестве компенсации за отказ от этого проекта «Соцгоспроект» получил актив, стоимость которого была ​«эквивалентна сумме, которую мы предполагали выручить от реализации проекта», сказал собеседник РБК, имея в виду участок и дом в Знаменском — те самые, которые в расследовании ФБК названы взяткой. Договор пожертвования этого имущества был заключен между фондом «Соцгоспроект» и Усмановым 9 июля 2010 года, РБК также ознакомился с его копией.

«Одному (Елисееву. — РБК) [пришлось предоставить] активы, чтобы он отказался от прибыли, какую он хотел делать на своей земле, другому (Гаврилову. — РБК) — займы и деньги за то, чтобы он землю уступил. И в конечном итоге каждый получил то, что он хотел», — так в общих чертах Усманов описывает эту трехстороннюю сделку в своем видеообращении.

В интервью «Ведомостям» 11 апреля бизнесмен пояснял, что на участке в Знаменском он строил дом для своей сестры. «Фонд уступил мне огромный участок по номинальной цене, а я передал в «Соцгоспроект» участок и дом сестры и достроил его, как и обещал. 12 га на Рублевке на берегу Москвы-реки стоят примерно $50 млн. Переданный мною участок 4 га стоит около $15–20 млн, и дом — еще $30 млн. Так что баланс примерно 50 на 50 <...> Что это — взятка? Никакая не взятка!» — сказал Усманов, не называя владельца участка в Успенском — «Группу Ист Инвест».

Оценка активов, приведенная бизнесменом, — «приблизительная», передали РБК через представителя его юристы в понедельник, 22 мая. По их словам, на момент сделки никто не делал ​официальную оценку, так как «в этом не было необходимости». «Группе Ист Инвест» было выплачено порядка $4 млн в качестве компенсации за кадастровую стоимость земли (около $2 млн) и понесенные расходы (еще около $2 млн. — РБК). Кроме того, владелец «Группы Ист Инвест» Гаврилов получил возможность финансирования ряда бизнес-проектов, добавили юристы. Таким образом, Усманов заплатил за 12 га на Рублевке в общей сложности $49–54 млн — деньгами и недвижимостью. «Сопоставлять стоимость активов и средств, переданных сторонами в рамках сделки, не совсем корректно. Алишер Усманов был готов заплатить за участок 12 га сумму выше рыночной стоимости, поскольку речь шла о значительном увеличении собственного участка, на котором он проживал», — подчеркнули собеседники РБК.

Руководитель юридического отдела ФБК Иван Жданов отказался сообщить РБК, как ФБК намерен доказывать, что выплата компенсации «Соцгоспроекту» в рамках «многоступенчатой» сделки была взяткой Дмитрию Медведеву. Он переадресовал этот вопрос представителю ФБК и Алексея Навального Кире Ярмыш. Запрос РБК был направлен ей 18 мая, однако ответа на него не последовало.

Жданов также сообщил РБК, что, по его данным, Следственный комитет передал заявление фонда о необходимости возбуждения уголовного дела против Медведева и Усманова в свое московское отделение, а оттуда 10 марта оно было направлено в Генпрокуратуру (копия ответа СК есть у РБК). По словам юриста, у Генпрокуратуры было 30 дней на подготовку ответа, однако в ФБК его так и не получили. Представитель Генпрокуратуры также не ответил на запрос РБК.