Почему владельцы «самостроев» в Москве не стали защищать свою собственность

В ночь на 29 августа в Москве начали сносить строения, признанные мэрией самостроями. В них расположены цветочные и продовольственные магазины, аптека, салон сотовой связи, кафе, автомойка и шиномонтаж, убедились «Ведомости», изучив адресный перечень из 107 предназначенных под снос объектов. У них более 300 собственников.

Это уже вторая волна сноса самостроев. Первая была в феврале, когда за одну ночь, прозванную «ночью длинных ковшей», городские власти демонтировали около 100 зданий. Владельцы большинства из них бурно протестовали, ссылаясь на подтвержденные судами права собственности. Но мэр Москвы Сергей Собянин велел им «не прикрываться бумажками, приобретенными явно жульническим путем». Чиновники мэрии убеждены, что новая версия ст. 222 Гражданского кодекса позволяет властям без суда сносить строения, расположенные в разных охранных зонах и поэтому представляющие опасность для жизни граждан.

Сейчас сносят здания в охранных зонах метрополитена, инженерных коммуникаций, в природоохранных зонах и зонах общего пользования. В большинстве случаев это совсем рядом со станциями метро. Например, крупнейший из снесенных объектов, для демонтажа которого пришлось перекрывать Большую Семеновскую улицу, – это трехэтажный ТЦ «Электрон» площадью 2500 кв. м рядом со ст. м. «Электрозаводская». Владельцы здания согласились снести его, попросив помощи у властей, рассказал представитель Госинспекции по недвижимости. Попали под снос павильоны у ст. м. «Улица 1905 года», «Дмитровская», «Каховская», «Выхино», ТК «Росинка» (два здания общей площадью 1500 кв. м) у ст. м. «Проспект Вернадского», большинство одно-, двухэтажных строений вокруг ст. м. «Теплый Стан». При этом расположенные у «Теплого Стана» крупные торговые центры «Твин плаза» и «Принц плаза» уцелели.

Вестибюль ст. м. «Кропоткинская» на пл. Пречистенские Ворота закрыли на два часа раньше из-за подготовки к сносу торговых павильонов, уцелевших после первой «ночи ковшей» в феврале. Их владельцы отказались сносить самостоятельно, и мэрия пригласила журналистов посмотреть, как здания будут разбирать сотрудники ГБУ «Автомобильные дороги».

Решившихся на противостояние с мэрией немного: чуть ли не 80% владельцев зданий из списка согласились снести их добровольно – своими силами или при помощи властей. В отличие от февральского сноса сейчас город предлагает компенсацию: по 55 500 руб. за каждый квадратный метр недвижимости, которую снесли самостоятельно, и по 51 000 руб. за каждый квадратный метр, снесенный с помощью властей.

По всем инстанциям

Некоторые предприниматели не оставляют попыток оспорить решения о сносе недвижимости в Москве и добиться справедливой, с их точки зрения, компенсации. После выхода в начале декабря 2015 г. постановления правительства Москвы ПП-829 «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», включившего в список самостроев 104 объекта, владельцы 11 строений (в том числе ТЦ «Пирамида»на Тверской площади) попытались оспорить этот документ в Мосгорсуде. Истцы указывали, что постановление неправомерно устанавливает возможность внесудебного лишения граждан и юридических лиц их права собственности на принадлежащее им имущество без какой-либо справедливой и разумной компенсации причиняемых убытков. Они обращали внимание на то, что суды разных инстанций – вплоть до Высшего арбитражного суда – подтвердили правомерность оформления собственности на их здания. Суд объединил иски в одно дело и в конце декабря отказал в отмене постановления. Судья решила, что у правительства Москвы было право принять нормативный акт и снести постройки. В апреле 2016 г. Верховный суд РФ оставил это решение без изменения. В конце апреля депутаты фракции КПРФ обратились в Конституционный суд с требованием признать антиконституционной норму ГК о внесудебном сносе самостроя. Около десятка предпринимателей, чьи здания были снесены в феврале, обратились в арбитражный суд с исками о возмещении ущерба к префектурам города, правительству Москвы и ГБУ «Автомобильные дороги» . Крупнейший иск, на 1,8 млрд руб., подало ООО «Созидание», лишившееся в феврале торговых помещений у метро «Южная». Рассмотрение дел продолжается, решений о присуждении компенсаций нет.

Протестные настроения на этот раз не так сильны, как в феврале, владельцы объектов скорее всего поняли, что борьба бесполезна, считает замруководителя московского отделения «Опоры России» Сергей Селиверстов. «В первую волну многие хотели отстаивать свои права в суде, у 60% были реальные документы, я видел такие у владельцев помещений на «Чистых прудах» и «Водном стадионе», но в итоге только несколько предпринимателей подали новые иски к властям, – продолжает Селиверстов. – А сейчас многие хотят получить хотя бы какие-то деньги». Действительно, владельцам зданий, снесенных в феврале, не удалось оспорить действие постановления московского правительства, утвердившего первый список самостроев, или получить решение о выплате компенсации. Но тяжбы еще не закончены.

Право на снос

Изменения в ст. 222 Гражданского кодекса, вступившие в силу в сентябре 2015 г., дали право органам местного самоуправления демонтировать построенные объекты, если они расположены на земельном участке незаконно и находятся в зоне с особыми условиями использования: в полосе отвода инженерных сетей, на территориях общего пользования. 8 декабря 2015 г. правительство Москвы приняло постановление № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях г. Москвы», которое регламентирует порядок демонтажа и утверждает перечень опасных сооружений, подлежащих сносу. Тогда в список попало 104 строения. 28 июня постановлением правительства Москвы в список включили еще 107 объектов. Все владельцы самостроев получили уведомления о предстоящем демонтаже, арендаторов площадей предупредили при помощи специальных информационных щитов, сообщает Госинспекция по недвижимости.

В феврале было снесено около 50 000 кв. м недвижимости, в том числе достаточно крупные торговые центры. Сейчас, по подсчетам «Ведомостей», под снос попали объекты общей площадью не более 20 000 кв. м.

Первый февральский снос был жестким, без обещаний компенсаций, а сейчас все по-другому – начал постепенно налаживаться диалог между городом и бизнесом, считает член генсовета «Деловой России» Эдуард Гулян. Предложенная властями компенсация ниже рыночной в 4–5 раз, признает он. Но есть еще программы перепрофилирования бизнеса, открываются торговые павильоны шаговой доступности, куда владельцы сносимых строений, по идее, могут переехать. «Тем, у кого есть все правоустанавливающие документы, дают небольшие суммы, чтобы успокоить и узаконить схему сноса легальных строений. Рыночной была бы компенсация в 120 000–140 000 руб. за 1 кв. м», – считает гендиректор юридического агентства «Правозащита» Гай Дилбарян. Он представляет интересы нескольких собственников, чья недвижимость попала под снос. Например, владельцев торгового центра у ст. м. «Кропоткинская», а также владельца здания у ст. м. «Улица 1905 года» и «Фили».

Некоторые владельцы, согласившиеся снести объекты, хотят показать лояльность власти, ведь у них есть другие помещения, предполагает Гулян. Арендаторы снесенных зданий могут обратиться в специальный штаб, где им помогут в подборе подходящих торговых помещений, правда, льгот не будет, сообщал представитель Госинспекции по недвижимости.

Бизнес сохраняет надежду

Согласие на снос не означает отказа от судебных тяжб с городом, предупреждают предприниматели. Владелец одного из павильонов, попавших во второй список объектов под снос, рассказал, что уже подал заявление в Госинспекцию по недвижимости на снос постройки. Правда, по совету юристов он не писал в нем слово «самовольная постройка», тем самым давая понять, что свой павильон не признает самостроем, а сносит его по требованию властей. «Я оставляю за собой право обратиться потом в суд с разными исками, – говорит предприниматель. – Например, потребовать пересмотреть сумму компенсации исходя из кадастровой стоимости объекта, а не рассчитанной по методике московского правительства». Кадастровая стоимость его павильона составляет 110 000 руб. за 1 кв. м. «Чтобы снести павильон своими силами, фирма должна получить ордер на снос, который выдается не меньше чем через 10 дней, и заключить договор с подрядной организацией, у которой есть допуски на такие виды работ, – все это не прибавляет желания сносить постройку самому, – рассуждает предприниматель. – И потом, если твой объект ломает префектура, возникает возможность посудиться с городскими властями за нанесенный ущерб». «Пусть власти сами разбирают постройки, чтобы нам не нести ответственности за возможные ЧП», – приводит еще один аргумент собеседник «Ведомостей».

Предосторожность не лишняя: 26 августа при разборе двухэтажного кафе «Шоколадница» над выходами из ст. м. «Дмитровская» часть здания обвалилась, на голову случайному прохожему упал кирпич – мужчина попал в больницу, сообщило «РИА Новости». Обрушение произошло во время несанкционированных работ компании, нанятой управой Бутырского района, объяснили «Дождю» в пресс-службе Московского метрополитена.

Не собирается сам сносить строение и владелец торгового павильона площадью 180 кв. м у ст. м. «Шаболовская» (ул. Шаболовка, 30, стр. 2) Семен Байковский. Бизнес на этом месте он начал в 1991 г. с аренды палатки по продаже кваса. Специалисты оценили его бизнес в 250 млн руб., кадастровая цена здания – 12 млн руб., а ему предлагают в качестве компенсации 6–8 млн руб., сетует Байковский. Он рассказывает, что в прошлом году потратил на ремонт 10 млн руб. Это его и подвело: Госинспекция по недвижимости в сентябре 2015 г. подала иск в арбитражный суд с целью лишить предпринимателя права собственности, так как, по их мнению, он построил новое здание. Это неправда, уверяет Байковский: он лишь заменил окна и кровлю. Дело не закончено, бизнесмен просил арбитраж в качестве обеспечительной меры запретить снос. «На это арбитраж ответил: доказательств планов сноса нет, мол, когда снесут, тогда и приходите», – возмущается бизнесмен. Попытки написать в прокуратуру тоже ни к чему не привели: чиновники ответили, что не видят оснований для применения мер прокурорского воздействия.

Компенсацию через суд надеется получить и совладелец двух зданий у ст. м. «Улица 1905 года», которые должны снести в ночь на 29 августа, Норайр Сарибекян. В первую волну сноса он с партнерами лишился трехэтажного здания у ст. м. «Баррикадная». Все объекты он оценивает в 3,5 млрд руб.

Фирма «Созидание» в февральскую «ночь длинных ковшей» лишилась в районе Чертаново торговой недвижимости, которую оценивает в 1,8 млрд руб. Владельцы компании подали в арбитражный суд иск к городским властям о возмещении ущерба, дело рассматривается. Теперь под снос попали шесть павильонов компании на Кировоградской улице и Варшавском шоссе. «Созидание» через суд пытается оспорить решение о признании этой недвижимости самостроем. Суд 12 августа отказался запретить снос, определив, что доводы о сносе носят «предположительный характер».

Компания «Вента-А.М.» будет требовать компенсации за торговый комплекс площадью 109 кв. м у ст. м. «Фили», участок под который получила в 1998 г. от мэрии в качестве компенсации за снос ее недвижимости при строительстве Третьего транспортного кольца, рассказывает Дилбарян. На здание оформлены все документы, есть действующий договор аренды участка и вдруг оно в 2016 г. становится самостроем, возмущается Дилбарян. Фирма оспаривает решение о самострое в Арбитражном суде Москвы, 12 августа суд отказал ей в принятии обеспечительных мер. «Мои клиенты хотят получить компенсацию рыночной стоимости, чтобы приобрести равноценную недвижимость», – говорит он.

Куда уходят арендаторы

Сетевые ритейлеры, многим из которых в феврале пришлось вытаскивать товар буквально из-под бульдозеров и распрощаться с торговым оборудованием, в этот раз успели все вывезти вовремя. «Евросеть» съехала со всех попавших под снос объектов, рассказала представитель сети Ульяна Смольская. В целом компания поддерживает борьбу правительства Москвы с незаконной застройкой. Рынок торговых объектов стал прозрачнее, объясняет она. Кроме того, после сноса появилось много интересных помещений на первых этажах, ранее закрытых другими строениями.

Успел подготовиться к сносу и «Мегафон». Компания перевезла все оборудование в другие точки, заверил представитель столичного филиала оператора Павел Ларин. Он говорит, что компания платит за аренду постфактум, «поэтому в подобных ситуациях у нас не возникает трений с собственниками». Для аптек А5 потери от сноса точки не будут большими, заверяет представитель сети. Все точки группы расположены на арендованных, а не собственных площадях, поясняет он. Поэтому убыток от сноса одной торговой точки примерно равен расторжению арендного договора. «Аптечная сеть 36,6», которая находится в процессе слияния с А5, найдет площадь для открытия новой аптеки в том же районе, надеется он.

Снос торговых сооружений у метро практически никак не повлиял на средние ставки аренды. На снесенные здания пришлось менее 1% объема помещений уличной торговли, рассказывает директор направления стрит-ритейла Knight Frank Виктория Камлюк. Зато на локальных рынках около метро владельцы свободных помещений на первых этажах подняли ставки. Но арендаторы столько платить не готовы и кое-где помещения стоят пустыми, продолжает она.

Около метро самый большой спрос на помещения в 30–60 кв. м, а на первых этажах таких практически нет. Поэтому собственники делят более крупные помещения, оборудуют отдельные входы и получают максимальный доход.

Сдать помещение в отдельно стоящем здании у метро сейчас не так просто: сетевые арендаторы отказываются от таких площадей, если с документами хоть что-нибудь не в порядке, знает Камлюк.

«Мы не видим всплеска спроса в бизнес-центрах, – говорит руководитель отдела исследований «Cushman & Wakefield Россия» Денис Соколов. – Дело в том, что профиль арендатора павильона у метро и в бизнес-центрах совершенно разный. Первому нужен массовый поток, а второй готов мириться с небольшой, но стабильной аудиторией. Кроме того, деловые районы вымирают в выходные». По его словам, масса предпринимателей малой и средней руки просто ушли с рынка.

Лавочки вместо ларьков

Руководитель Госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров признает, что до утра улицы города не успели освободить от остатков снесенных строений, но обещает, что все работы на этот раз будут проведены очень быстро. В феврале разбор многих снесенных объектов занял более недели. По версии одного из участников зимних сносов, тогда подрядчики ломали ковшом стену или крышу здания и уезжали, потому что опасались защищавших здание владельцев и арендаторов. Сейчас протестов не ожидается, поэтому можно будет спокойно работать, надеется собеседник «Ведомостей».

Освобожденные от самостроев площади благоустраивают в соответствии с пожеланиями жителей – делают там удобные тротуары, площади со скамейками и деревьями, уютные скверы, сообщают пресс-релизы мэрии. Однако возможны и другие варианты. Например, над выходами из ст. м. «Октябрьское Поле» так и стоят монолитные фундаменты снесенных в феврале павильонов. Они были построены еще при СССР, их снос скорее всего повредит выходы из метро, жалуется сотрудник местной управы «Щукино».

На месте снесенных павильонов у ст. м. «Улица 1905 года» будет транспортно-пересадочный узел с торговыми помещениями, а на месте снесенных ангаров бывшего Черкизовского рынка Фонд РЖС хочет построить жилые дома, а сама мэрия – спортивный кластер.

В списке самостроев находится 2657 объектов, незаконно размещенных на городской территории, говорит Шогуров. Но в административном порядке – без решения суда – город в соответствии с новой редакцией ст. 222 Гражданского кодекса может снести только те из них, что расположены в охранных зонах, т. е. представляют угрозу гражданам. Третий список самостроев появится до конца года и в нем будут крупные объекты, обещает высокопоставленный чиновник московского правительства.