Недвижимость в Сколково достучалась в сердце Бастрыкина

Неделю назад Следственный комитет решил вновь вернуться к скандальным событиям июля 2014 года, связанным с компанией «Заречье-2», которая занималась строительством элитного жилья, но затем, как часто случается, обанкротилась. Тогда, семь лет назад, ее земельные участки, находившиеся в залоге у Внешэкономбанка (сейчас — ВЭБ.РФ), были проданы «неустановленном должностным лицом» по цене, заниженной примерно в три раза. Сумма ущерба, как посчитали в Следкоме, оказалась колоссальной — почти 4 млрд рублей. Общая площадь ставших предметом разбирательства участков — 22,4 га, и расположены они на самых дорогих землях Подмосковья, в Одинцовском районе, вблизи инновационного центра «Сколково». Нынешним летом, 24 июня 2021-го, крупные игроки рынка недвижимости — ФСК и IKON Development — анонсировали строительство на этих землях жилого комплекса с объемом инвестиций в 40 млрд рублей. Однако 14 сентября по событиям 2014 года было возбуждено уголовное дело о злоупотреблении полномочиями. В том, каковы его дальнейшие перспективы, разбирались «Известия».

«Заречье» в долгах

И стены помогают: акции застройщиков подорожали больше самих квартир
Насколько перспективны альтернативные инвестиции в недвижимость
Как сообщил источник «Известий» в Следственном комитете, не позднее 14 июля 2014 года некое «неустановленное лицо» продало три участка в Одинцовском районе, «умышленно не проверив выводы оценки заложенного имущества». Сумма сделки составила 2 218 369 319,88 рублей, тогда как рыночная стоимость этих земель на тот момент достигала 6 191 829 543 рубля. Ранее эти участки были заложены во Внешэкономбанке обанкротившейся стройкомпанией «Заречье-2», уточнил собеседник редакции.

Если перевести недополученную разницу в доллары по курсу на 14 июля 2014 года, мы получим немногим меньше $117,2 млн. Интересно, что именно такой была сумма кредита, который «Заречье-2» получило во Внешэкономбанке в 2006 году.

Как сообщалось ранее, в апреле 2018 года Следственный комитет уже изучал историю отношений «Заречья-2» и Внешэкономбанка — в рамках уголовного дела против бывшего директора департамента развития регионов этого банка Ильгиза Валитова (к тому времени он уже отбывал срок за мошенничество по другому делу). Следствие сочло, что Валитов умышленно довел подмосковного застройщика до банкротства. Кредитные же средства в размере $117,2 млн исчезли, банк их обратно не получил.

Теперь, спустя 15 лет после заключения кредитного договора и через семь лет после продажи заложенного имущества, СК вновь возбуждает дело по «Заречью», на этот раз против «неустановленного лица» — на этот раз по ч. 2 ст. 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями».

— Часть 2 («деяние, повлекшее тяжкие последствия») этой статьи предусматривает лишение свободы до 10 лет, значит, статья квалифицируется как тяжкая, и срок давности по ней составляет 10 лет, — объяснил юрист, основатель и CEO консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.

За оставшиеся три года по новому делу должен быть вынесен приговор, добавил арбитражный управляющий Игорь Илларионов. С точки зрения проведения всех мероприятий этого времени осталось не так и много, полагает эксперт.

Неустановленное лицо

Для начала следствию предстоит установить личность, подозреваемую в злоупотреблении полномочиями. Пока в деле фигурирует «неустановленное лицо».

— О преступнике известно, что он выполнял управленческие функции в коммерческой организации, — сообщил «Известиям» источник в следственных органах.

По мнению Игоря Илларионова, обвиняемым по делу о злоупотреблении полномочиями при продаже заложенного имущества может быть лицо, подписавшее договор купли-продажи, «а обычно это руководитель банка». При этом осуществить операцию на несколько миллиардов рублей в одиночку невозможно.

— Если имущество действительно было продано по заниженной цене, то, скорее всего, должен быть сговор большого количества сотрудников: это менеджер проекта, оценочная компания, комитет по утверждению положения, торговая площадка, — рассуждает эксперт. — И все они должны как-то «заработать» на этом. Но, как показывает практика, такие схемы практически нереальны. Банк так устроен, что всегда имеет систему сдержек и противовесов.

Вадим Ткаченко также отметил, что подобные сделки невозможно провести в тайне.

— Решение о продаже заложенного имущества принимается специальным департаментом банка. Если это крупная сделка, она проходит полную процедуру согласования. Тогда виновными могут быть как менеджеры низшего звена, занимавшиеся реализацией этого имущества, так и самые высокие лица, — сказал юрист.

Дать оценку

Следствие считает, что «неустановленное должностное лицо» должно было проверить результаты оценки, проведенной аудитором ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг». У группы компаний «Нексиа Пачоли Консалтинг» — более 20 лет практического опыта на рынке аудиторско-консалтинговых услуг, сообщает ее официальный сайт. Она — член международной сети Nexia International, чей головной офис находится в Лондоне.

Внешэкономбанк (с 2018 года — ВЭБ.РФ) включил «Нексиа Пачоли» в реестр компаний, рекомендованных участникам совместных проектов. К сожалению, у аудиторов не нашлось времени для ответов на вопросы «Известий» о троекратном расхождении в оценках стоимости проданных участков.

В ответе на вопрос о том, обязаны ли сотрудники банка перепроверять выводы оценщиков, мнения экспертов разошлись.

— Сотрудник банка не обладает компетенцией в определении рыночной стоимости актива, и проводить повторную оценку у него нет никаких оснований, — утверждает Игорь Илларионов.

Однако отсутствие обязанности не лишает банкиров права.

— Такие случаи бывают, банк может через свою внутреннюю службу выдачи кредитов перепроверить оценку имущества, — говорит Вадим Ткаченко. — В судебной практике, если оценка признана ошибочной, суд не возлагает вину на банк.

Такая же практика, говорит эксперт, наблюдается и в делах об оценке ущерба по страховым случаям.

Строительная перспектива

Ранее сообщалось, что участки ООО «Заречье-2» достались ООО «Специализированный застройщик Земельные активы», учрежденному за месяц до сделки, то есть в июне 2014 года. Сегодня офис «Земельных активов» находится по тому же адресу, где некогда располагалось ООО «Заречье-2».

24 июня 2021 года гендиректор «Земельных активов» Александр Галстян (недоступен для комментариев) презентовал журналистам проект жилого комплекса «Заречный квартал» в поселке Заречье. Стройка развернется на территории площадью 22 га. Александр Галстян выступает в качестве директора проекта — представителя компании-девелопера IKON Development. По его словам, «площадка изначально принадлежала IKON Development».

Партнером IKON Development в этом проекте выступит один из крупнейших застройщиков России — группа компаний ФСК.

«Объем инвестиций составит около 40 млрд, — приводит «РИА Недвижимость» высказывание Александра Галстяна на презентации проекта. — По поводу распределения (структуры финансирования) между ФСК и нашей компанией комментировать пока не буду».

По сведениям «Известий», строительство будет вестись главным образом на тех самых землях, по поводу которых СК возбудил уголовное дело 14 сентября.

— Доля в проекте принадлежит ФСК, размер доли не раскрывается, на юридическом лице нет никаких обременений, — прокомментировала «Известиям» пресс-служба IKON Development.

В случае, если следователям удастся доказать, что участки, на которых сегодня планируется застройка стоимостью в 40 млрд, действительно были проданы по умышленно заниженной цене, проект может оказаться под угрозой. Впрочем, по мнению Игоря Илларионова, вероятность того, что даже при благоприятном для обвинения решении суда удастся аннулировать сделку 2014 года, невелика.

— Такой шанс есть в теории, но на практике он сложно реализуем, — считает эксперт.

Строительство первой очереди «Заречного квартала» планируется завершить в 2023 году.