Кинопоказ на продажу
Департамент города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет) провел аукцион по продаже 39 столичных кинотеатров. Победителем стало ООО «Эдисонэнерго», аффилированное с девелоперской ADG Group. За лот компания согласилась заплатить 9,579 млрд руб. – стартовую цену, названную московским правительством. В проект по модернизации кинотеатров и расширение функционала объектов инвестор готов вложить около 40 млрд руб.
Вторым заявленным участником аукциона было ООО «Баллдэр». Его директор Виктор Ануфриев рассказал, что покупка планировалась в интересах компании «Платформа», которая управляет активами президента и крупнейшего акционера ГК «ПИК» Сергея Гордеева, но планы инвестора изменились.
Из приобретенных 39 кинотеатров 18 закрыты, еще девять используются не по назначению (данные департамента городского имущества Москвы). Работают только 12, но и они требуют реконструкции.
Оценку стоимости лота проводила компания Knight Frank. В пресс-службе консалтинговой фирмы отказались от комментариев, сославшись на договор о конфиденциальности.
Партнер и вице-президент ADG Group Григорий Печерский рассказал РБК, что его компания хочет построить сеть объектов, которые были бы максимально привлекательны для жителей. «В каждом из 39 кинотеатров мы обязательно сохраним кинопоказ», – обещает бизнесмен. При этом Печерский не стал комментировать детали бизнес-плана и называть источник инвестиций. В некоторых из действующих кинотеатров, вошедших в лот столичного правительства, работают крупные операторы российского кинопроката – «Формулы Кино» (кинотеатры «Ладога», «София», «Витязь», «Прага») и «Каро-Фильм» («Киргизия»).
«У «Формулы Кино» заключены долгосрочные договоры аренды на несколько отдельно стоящих кинотеатров (входящих в число приобретенных), которые гарантируют соблюдение всех наших прав как арендатора вне зависимости от того, кто стал владельцем здания», – заявили РБК в пресс-службе сети. Договор аренды в здании кинотеатра «Киргизия» у «Каро-Фильма» действует до 2018 года – об этом компания заявляла районной газете «Восточный округ». В пресс-службе сети в пятницу вечером не смогли оперативно подтвердить эту информацию.
Объекты в два-три зала в глубине спальных районов вряд ли заинтересуют профессиональных игроков, тогда как часть действующих объектов уже управляется сетями, считает консалтинговая компания JLL. «Совокупные инвестиции в проект достигнут 50 млрд руб., или 300 тыс. руб. на 1 кв. м [при общей площади нынешних объектов в 166 тыс. кв. м], – подсчитал руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей JLL Антон Коротаев. – С учетом такой себестоимости, речь может идти о новом строительстве с возможным увеличением площадей. Где нет потенциала с точки зрения ретейла и кино, может быть интересно строительство жилья – в случае если это позволяет участок». ADG имеет большой опыт именно в ретейле, напоминает эксперт. Проект действительно предполагает частичный снос площадей там, где нецелесообразно сохранять нынешнее здание, а участок позволяет построить новое, рассказывал РБК второй консультант, знакомый с планами девелопера.
Кино на треть
«Около полугода назад мы также рассматривали возможность покупки этих кинотеатров, – говорит глава сектора торговой недвижимости инвестиционной группы Accent Real Estate Investment Managers (AREIM) Алексей Ванчугов. – Главный минус заключался в том, что столичные власти требовали, чтобы на коммерческую составляющую в реконструированных кинотеатрах приходилось не больше 30% площадей, что делает проект бессмысленным с экономической точки зрения». Кинотеатры не генерируют большой денежный поток, средние ставки аренды для них – $150 за 1 кв. м в год, это в несколько раз ниже ставок для торговли, говорит Ванчугов.
Впрочем, московские власти скорректировали свои требования, что, безусловно, поможет сделать будущие объекты экономически эффективными, уверен топ-менеджер AREIM. «Площади кинотеатров будут значительно расширены, при этом не менее чем на 30% пространства в каждом из них будет сохранена культурно-просветительская функция, что предусмотрено выданным ГПЗУ», – заявили РБК в департаменте городского имущества Москвы.
Расположение купленных объектов внутри спальных районов, безусловно, является большим плюсом, подчеркивает руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Максим Карбасникофф. «Сегодня в Москве очень ограничено предложение торговых центров в шаговой доступности, – продолжает он. – Уничтожив устаревшие формы торговли, не создали альтернативы, и ниша остается незаполненной. Особенно стоит подчеркнуть, что, делая такую покупку, ADG создает целую сеть, что делает проект крайне привлекательным».
Выходец из Альфа-банка
ADG Group была создана в 2003 году бывшим вице-президентом Альфа-банка Михаилом Печерским. Его партнерами стали брат Григорий и Алексей Ваньян. Позже в партнерстве с основателем «Эльдорадо» Игорем Яковлевым компания развивала торговую сеть бытовой техники и электроники. Он же выступал соинвестором проектов ADG. До кризиса 2008 года группа успела построить торгово-развлекательный центр «Калининград Плаза» и «Каменка» в Новосибирске. В российском анклаве компания построила завод по контрактной сборке бытовой техники «Балтмикс».
Весной 2008 года Григорий Печерский рассказывал РБК о намерении построить к началу 2011 года почти десять торговых центров по всей России. К 2011 году портфель компании должен был достичь 1,7 млн кв. м, а к 2014 году этот показатель планировалось увеличить до 2,5 млн кв. м. Впрочем, летом 2008 года Яковлев вышел из партнерства с Печерскими, а в ноябре ADG заморозила все свои проекты из-за недостатка финансирования.
До недавнего времени компания работала с другим бывшим партнером Яковлева – чешской PPF Group. На сайте ADG Group говорится, что среди совместных проектов партнеров – офисный парк Comcity на Киевском шоссе и торгово-развлекательный центр со спортивным центром Третьяка в Митине. В PPF эту информацию не подтвердили.
Как продавали кинотеатры
6 декабря 2013 года
Москва должна была провести аукцион по продаже десяти кинотеатров двумя лотами. На тот момент городу принадлежало 78 кинотеатров. Первый лот оценивался в 3,1 млрд руб., второй – в 1,7 млрд руб. Однако аукцион был отменен из-за отсутствия претендентов.
Апрель 2014 года
Столичные власти пытались продавать кинотеатры разными лотами, но покупатели не спешили участвовать.
11 августа 2014 года
ООО «Монолит» купило «Баррикады» – один из старейших кинотеатров столицы, расположенный напротив Московского зоопарка. Лот ушел с 19-го шага аукциона за 236,23 млн руб. Начальная цена составляла 124,3 млн руб. Это был единственный кинотеатр, который городским властям удалось продать за последние несколько месяцев.
28 ноября 2014 года
Компания «Эдисонэнерго» (аффилирована с одним из крупнейших девелоперов России ADG Group) купила у правительства Москвы 39 кинотеатров, в том числе повторно выставленные «Саяны», «Янтарь», «Планету, «Ашхабад», «Бирюсинку» и другие, по начальной цене 9,579 млрд руб.
