Московские стройки ждут уплотнения

Операторам московского рынка жилой недвижимости придется снизить расходы на четверть, чтобы сделать свои проекты рентабельными, считают в Swiss Appraisal. Участники рынка в целом согласны с необходимостью экономии. Сделать это по уже запущенным проектам без потери качества сложно. Поэтому девелоперы говорят о господдержке, снижении стоимости земли, централизации закупок, а также "повышении продаж квартир с гектара" — то есть, по сути, увеличении нагрузки на территорию.

В ближайшие два года столичным девелоперам придется серьезно снизить себестоимость строительства жилья, чтобы вернуться к безубыточности, считают в консалтинговой Swiss Appraisal. Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Алексей Сергеев поясняет, что экономия должна составить до 25%. До кризиса, по его словам, доходность некоторых проектов в Москве достигала 50%. Но теперь основная задача для отрасли, подчеркивает эксперт, вернуться хотя бы к минимальной маржинальности, о сверхприбылях речи не идет.

Добиться роста маржинальности за счет повышения стоимости квадратного метра не получится — объем предложения сейчас на историческом максимуме и продержится на этом уровне ближайшие два-три года, следует из исследования Swiss Appraisal. В компании подсчитали, что за три года совокупная площадь новостроек в Москве выросла на 50%, сейчас в продаже более 7 млн кв. м жилья. При этом за последние 12 месяцев объемы реализации жилья на столичном рынке упали на 20%. Ситуацию не спасает и то, что минимальный бюджет покупки квартиры в Москве снизился до 3,38 млн руб. (данные "Метриум групп"). Три года назад он превышал 4,2 млн руб.

Еще один фактор, который может повлиять на снижение цен,— программа реновации ветхого жилого фонда, которая предполагает снос старых пятиэтажек и строительство новых домов для расселения жильцов (сейчас в перечне голосования для включения в программу 4,6 тыс. зданий).

Если в рамках расселения будут строить 2,5 млн кв. м в год, то цены в некоторых районах упадут на 15-20%, считает коммерческий директор "Миэль-новостройки" Анна Шишкина (см. "Ъ" от 26 мая).

"В середине 2014 года никто не ждал, что маржинальность проектов когда-нибудь будет всего 5-10%",— говорит директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК "Лидер" Ксения Цаплина. В то же время она отмечает, что ситуация постоянно меняется и на больших долгосрочных проектах в перспективе можно будет заработать, даже если на старте продажи шли ниже себестоимости. По данным "Метриум групп", к концу апреля средняя цена квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы в экономклассе была 98,1 тыс. руб., в комфорт-классе — 154 тыс. руб. Себестоимость строительства без учета стоимости земли и подключения к коммуникациям составляла 60-70 тыс. руб. за 1 кв. м.

Алексей Сергеев среди механизмов экономии называет, в частности, оптимизацию налогов, которые могут быть снижены за счет сокращения стоимости земли. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко отмечает, что в среднем 3-5% себестоимости строительства занимают проектно-изыскательные работы, 10-15% уходит на покупку земли, 40-50% — на строительно-монтажные работы и необходимые материалы, 8-10% — на подключение к инженерным сетям, 20-25% — на создание инфраструктуры и социальных объектов. "После утверждения проекта на большинство слагаемых себестоимости практически невозможно повлиять без потери качества строительства",— добавляет он. По словам господина Алексеенко, снизить стоимость проекта девелоперы могут за счет участия в действующих программах поддержки: например, субсидирования строительства инфраструктуры или выделения земли под застройку и подключение к инженерным сетям в счет квартир, которые в будущем будут переданы под муниципальные нужды.

В последние два-три года девелоперы утверждали, что проблем с привлечением покупателей у них нет, главное — предложить качественный продукт. Аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева считает, что в среднесрочной перспективе этим не обойтись и "придется выкручиваться за счет снижения себестоимости". Для этого, добавляет она, можно централизовать закупки техники и стройматериалов, а также заниматься улучшением планировки, чтобы повысить объем продаж квартир с одного гектара. По словам госпожи Гордеевой, крупные девелоперы сейчас продолжают зарабатывать, на грани рентабельности оказались небольшие компании, которые дорого платили за земельные участки.