Ловкий финт Мутко

Уровень поддержки строительной отрасли через структуры Дом.рф должен быть доведен до 7 триллионов рублей, а ежегодное количество сдаваемого жилья – до 120 млн квадратных метров. Об этом говорил Виталий Мутко, вступая в должность генерального директора компании, созданной для претворения в жизнь планов правительства в жилищной сфере.

Рынок ипотечных ценных бумаг – облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, выпускаемых АО Дом.рф в сотрудничестве с крупнейшими российскими банками, в 2020-2021 годах превысит 1 триллион рублей. Откуда у Виталия Мутко такая поразительная бодрость, при не вполне здоровом состоянии экономики?

Доступное жилье

АО «Дом.рф» – финансовый институт развития в жилищной сфере, правопреемник созданного в 1997 году постановлением правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Его главные задачи - повышение качества и доступности жилья за счет разработки и внедрения федеральных стандартов, для выгодного приобретения жилья в ипотеку, а также привлечение инвестиций, необходимых для реализации федеральных жилищных программ. Итогом деятельности создатели Дом.рф хотели бы видеть доступность жилья для всех категорий граждан, в частности, через ипотечное кредитование.

Виталий Мутко заступил на должность генерального директора акционерного общества «Дом.рф» чуть больше полугода назад, получив от предшественника, Александра Плутника, предприятие, давшее за 2019 год 20,3 млрд чистой прибыли.

Там, где появляется Виталий Мутко, всегда происходит что-то интересное. Вот и сейчас, когда Дом.рф планирует наращивать количество выданных россиянам ипотечных кредитов, используя различные стимулирующие средства, некоторые экономисты предупреждают о возможном возникновении на российском рынке недвижимости ипотечного пузыря, который, лопнув, повлечет за собой масштабный кризис.

Стимулирующие меры

О необходимости осторожного применения стимулирующих мер высказался заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев.

Эксперт по экономике американского агентства Bloomberg Скотт Джонсон посоветовал российским властям принять меры для предотвращения ипотечного кризиса, который может начаться из-за программы льготного кредитования под 6,5 процента годовых.

По данным Объединённого кредитного бюро, в 2018 году было выдано 586,40 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 1,16 трлн рублей. В 2019 году банки выдали 378,32 тысяч кредитов на сумму 698,09 млрд рублей. Ипотечный портфель российских банков составляет 5,95 трлн рублей, количество заёмщиков оценивается в 3,5 млн человек.

При этом на рынке жилья наблюдается существенное ограничение спроса, обусловленное доходами населения. Алексей Моисеев уточнил, что 40 процентов россиян не смогут обслуживать ипотеку даже при нулевой процентной ставке. Примечательно, под каким заголовком разместил эту информацию на своем сайте Дом.рф: «По данным Минфина РФ и Дом.рф, ипотеку могут взять 60% россиян». Что поделать, перед ведомством стоят планы по росту и выдаче, а не по предупреждению и ограничению.

По словам председателя Счетной палаты Алексея Кудрина, масштаб финансового рынка России ограничен и не соответствует потребностями экономики страны. Трудности и риски в реализации жилищных программ связаны также с оттоком капитала с фондового рынка и сокращением прямых иностранных инвестиций.

Секьюритизация

Чтобы как-то восполнить недостаток финансов на рынке, придумали секьюритизацию (от англ. securities — «ценные бумаги»), означающую форму привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, по которым заемщиками ипотеки ведутся выплаты). Дом.рф под такие ценные бумаги (облигации) к 2021 году привлечет более 1 трлн рублей. Естественно, эти деньги будут выданы новым ипотечникам. То есть под гарантии ценных бумаг за те же деньги на рынке можно будет купить вдвое больше недвижимости.

В США объём финансирования, привлечённый с помощью секьюритизации, незадолго до ипотечного кризиса 2007 года перевалил за 3 трлн долларов.

Вероятно, понимая огромные риски, Виталий Мутко убедил себя и российское правительство в том, что, в отличие от Америки, где секьютеризации проводились многократно за счет залога ценных бумаг, выпущенных в процессе предыдущих, мы не прогорим.

Дом.рф выпускает и выступает поручителем по так называемым однотраншевым ипотечным ценным бумагам, в отличие от многотраншевых, популярных ранее в США. Многотраншевые ипотечные бумаги были обеспечены кредитами разного качества и структуры, а значит, разного риска. Обилие плохих долгов в таких бумагах способствовало ипотечному краху 2007 года.

Мы, естественно, не американцы, это не наши грабли, мы не такие жадные, поэтому с нами так (как с ними в 2007г) не произойдет. А гарантом всему – Дом.рф и Виталий Леонтьевич Мутко.

Недоразумение

Только вот насколько можно доверять самому гаранту – тоже вопрос. Во время анализа результативности обеспечения прав дольщиков Счетной палатой были обнаружены признаки коррупции в деятельности неустановленных сотрудников Дом.рф. Но на фоне грандиозных цифр и замыслов вопросы Счетной палаты, заданные госкомпании через генпрокуратуру (например о судьбе 11,8 млрд рублей, выделенных из бюджета на достройку домов обанкротившейся строительной компании) воспринимаются как досадное недоразумение.

Предыстория «недоразумения» такова. В 2015 году СУ-155 начал испытывать финансовые трудности, на следующий год обанкротился, не достроив 145 жилых домов в 14 регионах страны. Завершением строительства озаботился Дом.рф, для чего требовалось 11,4 млрд рублей. 7,8 млрд планировалось взять из федерального бюджета, остальные деньги – от продажи свободных помещений в недостроенных домах. Когда средства из бюджета страны были перечислены, госкорпорация заключила договор с Минстроем и Росимуществом, чтобы достроить 38 домов. Счетная палата выяснила, что 13 домов из 38 на тот момент были уже введены в эксплуатацию. В 2019 году на достройку выделили еще 4 млрд рублей. Как они были израсходованы, Счетная палата определить не смогла.

Со слов сотрудников пресс-службы Дом.рф, все проводилось по плану. Деньги от проданных помещений пошли на достройку других объектов. А введенные в эксплуатацию дома, включенные в список недостроенных – результат того, что по ним не были завершены расчеты с контрагентами.

Не исключено, что Виталий Мутко готовится к освоению еще многих аналогичных сумм, поэтому сохранить лицо в данном случае очень важно. Возможно, потому и такое отношение к прокурорскому запросу, не провоцирующее нагнетания обстановки, и не делающее акцентов на миллиардных суммах – лучшая стратегия госкомпании.

Подсчитывая потери

В связи с вступлением в силу изменений к закону №214-ФЗ, резко ужесточившими требования к застройщикам, казалось бы, граждане должны быть защищены от рисков пополнить ряды обманутых дольщиков: деньги инвесторов пойдут через эскроу-счета, банки контролируют строительство. Но даже предварительные оценки внесенных изменений экспертами показывали, что попытки защитить дольщиков таким образом могут нанести серьезный ущерб рынку новостроек.

По оценкам ученых Центрального экономико-математического института Российской академии наук, после вступления нововведений в силу количество обманутых дольщиков в стране может увеличиться в три раза — до сотен тысяч, а объемы остановленного строительства - на 20 млн квадратных метров только за ближайшие два года. В то же время объемы строительства могут снизиться на 30%, вызвав спад в смежных с жилищным строительством областях и сокращению рабочих мест. От 30 до 50% действующих застройщиков разного калибра могут обанкротиться или уйти с рынка. По подсчетам ЦЭМИ РАН, общие потери для экономики могут составить до 2,4 трлн рублей, или около 2,8% ВВП России.

Как же сообщит об этом Виталий Мутко, учитывая общий позитивный настрой? Возможно, так: «Госкомпания Дом.рф возьмет под свой контроль завершение каждой третьей новостройки в России».

Рынок жилья, конечно, не футбол, но, как видим, финты возможны и здесь.