Как делают бизнес Юрий и Алексей Хотины

 «Это первый пост, а больше я вам ничего не скажу» – так ответил сотрудник принадлежащего структурам Хотиных бизнес-центра Nord House, куда корреспондент «Ведомостей» позвонил в надежде связаться с бизнесменами или их представителями. Другие попытки найти Хотиных – через фирмы, которые сдают их недвижимость, через арендаторов, риэлторов, подрядчиков, наконец, просто через общих знакомых – показали, что на большее рассчитывать не приходится.

Люди часто и не знают, с кем имеют дело. Например, в 2010 г. гендиректор агентства недвижимости «Простор», президент Гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин на профильном форуме разместил предупреждение для коллег: «Консалт-групп», владеющая восемью комплексами площадью 500 000 кв. м, отказывается платить по договорам. В кризис, жаловался Саяпин, он нашел арендатора на 4500 кв. м в бизнес-центре «Технопарк синтез». По договору с «Консалт-групп» его комиссия должна была составить 100% месячной аренды – 2,8 млн руб. После года переговоров риэлторы получили 1,7 млн руб. и сообщение: «Папа сказал – вам хватит». Остаток удалось вернуть только через суд. Саяпин подтвердил «Ведомостям», что все так и было, но владельцев «Консалт-групп» президент Гильдии риэлторов Москвы не знает: «Хотины? А кто это?» Но банкиры, кредитующие Хотиных, уверяют: «Технопарк синтез», как и другие объекты «Консалт-групп», контролируется этими бизнесменами.

Forbes в рейтинге «Короли российской недвижимости – 2013» отвел Хотиным 6-е место, оценив их прошлогодний доход от сдачи в аренду около 1,8 млн кв. м торговых и офисных площадей в $400 млн. По подсчетам «Ведомостей», обоснованных данными регистрационных баз и решениями судов, а также информацией банков и брокеров, у Хотиных в Москве почти четыре десятка объектов недвижимости на 2,1 млн кв. м (см. таблицу). Чтобы сохранять в такой ситуации инкогнито, надо прикладывать специальные усилия.

И эти усилия прикладываются. Недвижимостью, которая считается собственностью Хотиных, формально владеют другие люди. Например, 60% в компании «Антуртех» (учредившей, в частности, две автономные некоммерческие организации, на которые были оформлены другие компании – владельцы зданий, контролируемых структурами Хотиных) в 2002 г. было записано на Николая Логвиненко. Недавно на одном из сайтов вакансий появилось объявление Логвиненко: «Требуются аператоры и аппаратчики котельной» (орфография автора). Корреспондент «Ведомостей» откликнулся, и Логвиненко рассказал, что владельцем «Антуртеха» он не был, а работал по найму (на кого – не рассказал).

«У них много юрлиц, каждое занимается набором зданий, и все очень закрыты. Я о некоторых их объектах знаю: «Филион», «Горбушкин двор», River Side, Cherry Tower... и много других класса В и ниже, но не возьмусь составить список», – говорит консультант по недвижимости.

«Длинные коридоры в нескольких местах перегорожены массивными железными дверями. Их открывает, а потом тщательно задраивает сопровождающий посетителей охранник. В конце пути находится переговорная комната без окон, напичканная снимающей и записывающей аппаратурой, мобильные телефоны здесь не работают» – так описывал офис Хотиных в бизнес-центре «Агат» журнал Forbes. С безопасностью все в порядке не только в «Агате» – предприниматель Игорь Ставрулов говорит, что встречался с младшим Хотиным в «Технопарке синтез»: там была такая же картина. «Для того чтобы попасть в здание, иногда приходилось ждать по 20 минут», – жалуется один из бывших арендаторов.

Санитары Москвы

К идее заняться московской недвижимостью Хотиных мог подтолкнуть случай. Они начинали бизнес в Белоруссии – сперва занимались импортом косметики и парфюмерии, потом запустили собственное производство – «Белкосмекс» в городе Фаниполе, рассказывает белорусское издание «Ежедневник». Уехали в Москву, открыли тут представительство «Белкосмекс», в 1997 г. занялись производством шампуней, кремов и т. п. в здании, арендованном у мясокомбината «Микомс». В 1998 г. «Микомс» обанкротился и его имущество было распродано на торгах. Часть этого имущества раскупили бывшие арендаторы и поставщики мясокомбината. Хотины не упустили возможности стать владельцами арендованного здания. «Это был их первый опыт, и, видимо, они оценили выгоды покупки недвижимости обанкроченных компаний: это же тысячные коэффициенты», – рассуждает Ставрулов (он тогда выкупил здание по соседству).

Прав он или нет, недвижимость стала для Хотиных основным направлением бизнеса, а банкротство – основным условием ее приобретения. Чтобы провести правильное банкротство, сперва надо попасть внутрь компании. Вот как это было сделано в случае с уже упомянутым соседом Хотина по Талалихинской улице Ставруловым. Как вспоминает бизнесмен, в 2007 г. он хотел вывести производство из Москвы и начал поиски покупателя на свое здание в 19 000 кв. м. На него вышел сосед – Алексей Хотин. Бизнесмены договорились, Ставрулову перевели 30% аванса. После чего сделка затянулась почти на полгода, и Ставрулов решил больше не ждать – найти нового покупателя. Но когда он пришел в налоговую, то узнал, что у его компании «Игелснаб» (единственным активом которой и было то здание) новые владельцы, а гендиректором вместо его сестры Елены Ставруловой назначен незнакомый ему Дмитрий Рудьков.

Пока Ставрулов оспаривал в судах изменения в регистрационных документах, новые хозяева «Игелснаба» занялись его банкротством. Несколько сторонних компаний выдали друг другу векселя на 1,4 млрд руб., а поручителем по ним сделали «Игелснаб». После чего кредиторы подали иски о возврате долга, а платить пришлось поручителю. По решению московского арбитража компания оказалась должна 684 млн руб., и Рудьков подал заявление о банкротстве «Игелснаба». Понравившееся Хотиным здание было выставлено на торги и куплено за 199,7 млн руб. Из них почти 120 млн руб. вернулось тем самым сторонним компаниям, 79 млн руб. получил Сбербанк (здание было у него в залоге).

Единственное, что удалось Ставруловым, – это добиться восстановления в должности гендиректора «Игелснаба» Елены Ставруловой. Но ее следующие иски были отклонены – компания уже была ликвидирована. А в здании сейчас работает пищевой производственный комплекс «Фудекс».

По схожей схеме лишился своего здания в Лубянском проезде и ветеран МВД Дмитрий Михайловский. Здание принадлежало ОАО «НТЦ «Содружество МВД РФ», единственным владельцем которого был Михайловский. В 2006 г. у Михайловского неожиданно появились партнеры: некая компания «Аркада» объявила, что купила акции НТЦ «Содружество МВД РФ» у бывших акционеров. А бывшие акционеры в свою очередь обвинили Михайловского, что он 10 лет назад у них украл эти акции. Михайловскому быстро удалось доказать в суде, что акции он не воровал, а купил. Но это ему мало помогло. При поддержке УБЭП новые акционеры заняли здание, назначили собственного гендиректора. А сам Михайловский провел под стражей два года. Пока шло дело, следователь арестовал здание в качестве вещественного доказательства, потом передал на ответственное хранение новым акционерам и до вынесения приговора разрешил его продать. ОАО «НТЦ «Содружество МВД РФ» также было обанкрочено и ликвидировано, поэтому Михайловскому не удалось восстановить свои права акционера. В судебных разбирательствах, затеянных Михайловским, «Аркаду» сменила кипрская компания Dessault Ventures Limited, утверждавшая, что именно она приобрела акции бывших акционеров, а значит, является владельцем «Содружества МВД РФ». Dessault Ventures Limited является соучредителем нескольких структур, связанных с Хотиными, показывают данные регистрационных баз.

Михайловского в итоге суд приговорил к трем годам условно, признав виновным в мошенничестве. В когда-то принадлежавшем ему здании сейчас открыт бизнес-центр «Китай-город», контролируемый структурами Хотиных.

На Московский мыловаренный завод будущие новые хозяева пришли с миноритарным пакетом. Компания «МВС-трейд», возглавляемая в то время Алексеем Хотиным, купила 15% акций завода у совладельца чайного дома «Гранд» Валерия Баленко. Еще 20% завода было у Москвы. Большую часть остальных акций перед внеочередным собранием акционеров, на котором планировалось поменять совет директоров, арестовал судебный пристав. В результате совет выбрали представители правительства Москвы и «МВС-трейда» (35% акций на двоих), само здание было занято при поддержке милиции, а гендиректором завода назначен Сергей Подлисецкий. Он открыл кредитную линию на 118,84 млн руб. в Русском банке развития, имущество завода заложили банку «Югра» в обеспечение кредитов сторонней компании. Через три месяца, в январе 2002 г., Подлисецкий подал в суд заявление о введении на предприятии процедуры наблюдения. Сейчас там бизнес-центр «Капитал».

Творческий подход

Если владелец здания или его арендатор не сдается, можно найти неожиданные средства убеждения – перекрыть ему въезд на территорию, отключить электричество или установить высокую плату за проход посетителей. Например, после того, как компании Хотиных приобрели несколько зданий бывшего завода «Синтез», у остальных владельцев возникли проблемы. Одним из зданий владела компания «Гента-2000». В 2006 г. компания обратилась в суд с жалобой на «Синтез». Новый владелец части зданий ограничил доступ посетителей, перестал пускать автотранспорт, ввел платный въезд. Суд постановил освободить проход, судебный пристав потребовал выполнить решение. Но не тут-то было. На территорию завода можно было заехать через три проходные. Их «Синтез» вместе с дорогами и тротуарами продал ООО «Диспетчерское агентство «Валди транс». Пешком на завод можно было попасть еще и через проходную в здании – ее продали компании «М-сервис». Для владельцев чужих зданий все пути на завод снова были отрезаны – новые собственники приставам ничем обязаны не были. Снова судиться? Но собственники проходных могут поменяться опять. Сейчас, кстати, асфальтовые дороги принадлежат кипрской Royceston.

Откуда деньги

Какими бы решительными ни были методы, которыми действовали Хотины, на получение активов необходимы деньги. Только «Горбушкин двор» и «Филион» могли обойтись им в $400–500 млн. Откуда такие деньги?

Есть конспирологическая версия – ее «Ведомостям» изложил крупный белорусский предприниматель: «Старшие товарищи рассказывают, что Хотины перебрались в Москву в конце 1990-х, когда туда переехало очень много людей из белорусской власти. В том числе бывший управляющий делами президента республики Иван Титенков. У них у всех были хорошие связи с российскими госструктурами, что помогало вести бизнес. И они стали перетягивать с собой знакомых и доверенных лиц. Так что, возможно, Хотины смогли построить бизнес на тех деньгах, что были прихвачены из Белоруссии».

Титенков был в Белоруссии, что называется, «серым кардиналом», пока не уволился по собственному желанию. Это желание возникло в 1999 г., когда в отношении его друга, владельца Konto Holdings Виктора Лагвинца завели уголовное дело. Партнеры уехали в Россию, где создали несколько компаний. Титенковская версия происхождения хотинского капитала актуализируется тем, что гендиректором нефтяной компании «Дулисьма», которую недавно Хотины купили у Сбербанка, назначен именно Лагвинец. Обсудить эту версию ни с кем из ее героев не получилось, так что она так и остается версией.

Есть очевидный источник – банковские кредиты. Коммерческая недвижимость – высоколиквидный залог, а арендаторы – хороший генератор денежного потока. По данным Росреестра, в залоге находятся практически все здания группы, подконтрольной Хотиным. Комплекс «Аврора» – у банка «Глобэкс», «Очаково» – у банка «Открытие», «Смирновский» – у банка «Московский кредит». У Сбербанка были в залоге бизнес-центры Villa Riva и «Таволга», у Альфа-банка – Cherry Tower и «Агат». И так далее.

В кризис 2008 г. со многими кредитами возникли проблемы. Структурам Хотиных удалось реструктурировать долги на 17 млрд руб. перед Сбербанком, рассказал Forbes президент банка Герман Греф. «Абсолют банк» после судебных разбирательств заключил мировое соглашение и согласился отсрочить выплату $100 млн до 2017 г. (в залоге – здания бывшего таксопарка и «Технопарка синтез»). ВТБ пока безуспешно пытается вернуть около $200 млн, участвуя в качестве одного из кредиторов в банкротстве владельца здания на Дмитровском шоссе.

В глазах банкиров секретность, которой окружают себя Хотины, их не украшает. «Они все время прячутся. На рынке вообще есть мнение, что активы принадлежат не им – они лишь фронтуют кого-то из силовых структур», – говорит сотрудник одного из банков-кредиторов. «За ними все-таки плелся всегда этот шлейф недружественных поглощений, – делится сотрудник другого банка. – Лично с ними мало кто знаком, а эта обстановка совершенной секретности и недоступности неприятное впечатление производила. Я пришел в банк уже после выдачи им кредита, и было ощущение полной безысходности после общения с этими структурами».

Московский знакомый Алексея Хотина считает, что про белорусское прошлое этой семьи уже следует забыть – они очень давно в Москве. В России они «рванули» до кризиса, сумев привлечь достаточный объем банковского финансирования. И удержались в кризис за счет грамотной модели – жесткость, пирамидальная структура бизнеса, рассредоточенность активов. Он считает бизнес-модель Хотиных «очень грамотной»: «Они не ведутся на слова вроде «Тверская» или «Новый Арбат»; где бы ни находилось здание, если оно отвечает их нормативам по рентабельности, они его берут. Концепция у них простая: они не строят и не продают – покупают, ремонтируют и сдают в аренду».

Тесно в недвижимости

«Если результаты вашего исследования или ваше изобретение могут быть реализованы на практике, то мы готовы проинвестировать», – написал в прошлом году на форуме Университета нефти и газа имени И. М. Губкина Подлисецкий. Накопив капитал на аренде московской недвижимости, Хотины начали поиск новых объектов для инвестиций.

В декабре 2012 г. Хотины совершили первую громкую покупку: Сбербанк продал близкой им компании «Краунсити» 100% нефтяной компании «Дулисьма». Сумма сделки, по данным банка, составила 2 млрд руб. и $27 млн. А через три месяца белорусские бизнесмены чуть не купили куда больший актив – «Самара-нафту». На него претендовала близкая к Хотиным инвесткомпания «Юпитер». Но продавец предпочел профильный «Лукойл».

«Когда они [Хотины] говорили [с представителями Сбербанка] о нефти, все звучало очень профессионально, несмотря на то что у них не было нефтяного бэкграунда. Я вижу, что они активно интересуются нефтью и стратегически настроены идти в эту отрасль. Думаю, они будут расширяться», – говорит знакомый бизнесменов.

Одновременно с «Дулисьмой» менеджеры связанных с Хотиными компаний за 6 млрд руб. (была проведена допэмиссия) купили еще и небольшой банк «Югра». «Могу сказать, что за этими «физиками» [оплатившими допэмиссию] стоят некие структуры, финансово-промышленные, которые и помогают банку. Их достаточно много, поэтому конкретно кого-то называть не хотелось бы. У этих людей есть интересы в тех регионах, где банк уже работает. У них есть там свои проекты», – рассказывал ресурсу Znak.com прежний владелец банка, бывший замминистра топлива и энергетики Анатолий Фомин. По его словам, новые владельцы хотят вывести банк из третьей сотни в первую. Новые владельцы «Югры» уже открыли офис банка на территории «Горбушкиного двора».

Экономные хозяева

Структуры, связанные с Хотиными, умеют экономить. В базе судов есть десятки исков, которые это подтверждают. Арендаторы жалуются на то, что им не возвращают депозит. При заключении договора арендатор обычно обязан внести обеспечение в размере месячной платы. Предполагается, что депозит возвращают при расторжении договора, но, судя по искам, компаниям приходится взыскивать его через суд. В 2010 г. на сайте open-letter.ru появилось открытое письмо с жалобами на компанию «Комплексные инвестиции» и ее руководителя Алексея Хотина.

Руководители восьми небольших строительных компаний обвинили Хотина в том, что его структуры не оплачивают выполненные ремонтные работы, предлагая ограничиться 20%. Долги перед каждой компанией составляли от 1,8 млн до 45 млн руб. В судах один из подписантов – компания «Омега» требовала от «Комплексных инвестиций» 45 млн руб., но в итоге оказалась сама должна структурам Хотина: в 2011 г. они отсудили у «Омеги» 25,45 млн руб. из выданного аванса. А компания «Внешстройальянс», также подписавшая письмо, требовала 1,8 млн руб. за ремонт в бизнес-центре «Смирновский», но в итоге вынуждена была вернуть 2,8 млн руб. аванса. Большинство оставшихся подписантов пошли на мировое соглашение – стороны отозвали встречные иски. Есть и недовольные кредиторы. Так, МПО «Красный богатырь», в то время уже контролируемое Хотиными, разместило в 2007 г. облигационный заем на 2 млрд руб. Поручителем по нему стала ИК «Северная звезда».

В кризисном 2009 году, когда многие эмитенты объявили дефолт, «Красный богатырь» сменил юридический адрес и название – на «Дэка», после чего компанию ликвидировали. Когда один из держателей облигаций – УК «Навигатор» – попытался через суд вернуть 240 млн руб., выяснилось, что это сделать невозможно: должник ликвидирован, а значит, прекратил действие и договор поручительства. ВТБ в 2008 г. выдал компании «Оборудование и машины» кредит в 6,25 млрд руб. под залог бизнес-центра и земельного участка на Дмитровском шоссе. Поручителем по кредиту стала управляющая «Мега-групп», у которой это здание было в долгосрочной аренде. Она заложила банку договор аренды. В 2009 г. кредит перестали обслуживать, а обе компании стали банкротами. Управляющий банкротством «Мега-групп» расторг договор аренды и вернул здание «Оборудованию и машинам». А управляющий «Оборудованием и машинами» сдал здание в долгосрочную аренду новой компании – «Эдельвейсу». ВТБ пытался оспорить эти решения, но неудачно. Суды продолжаются.

Фармацевтическая тайна

Став владельцами более 2 млн кв. м недвижимости в Москве, Хотины не забросили свой косметический бизнес. Производство было перенесено в Подмосковье, руководит компанией «Шанте бьюти» Михаил Лабанок, муж дочери Юрия Хотина Маргариты. Сама Маргарита Лабанок сейчас гендиректор созданного в 2007 г. Национального агентства клинической фармакологии и фармации (НАКФФ). Расположилось оно в одном из зданий на Угрешской улице, на территории «Технопарка синтез». Помощник гендиректора НАКФФ Николай Дубовицкий сказал «Ведомостям», что любая информация о гендиректоре является персональной и защищается законом. Дубовицкий уверяет, что не знаком с Хотиными. В белорусском представительстве косметической компании «Ведомостям» подтвердили, что Маргарита до замужества носила фамилию Хотина. Но также отказались от дальнейших комментариев.