Девелоперы финансовых пирамид

Кризис привел к массовому банкротству строительных компаний. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 г. рынок покинули 2700 девелоперов – это в пять раз больше, чем годом ранее, – а только за январь текущего года обанкротилось еще 167 компаний.

Пока речь идет о мелких компаниях, которые выполняют функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве, но эксперты не исключают, что вскоре за небольшими компаниями последуют и крупные.

Источник «Ко», близкий к правительству Московской области, утверждает, что сейчас практически у всех строительных компаний в регионе достаточно сложная финансовая ситуация. Точных данных о своем финансовом положении девелоперы не раскрывают, хвастаясь стабильными результатами продаж в прошлом году, но при этом массово распродают активы, объясняя это тем, что площадки, которые они реализуют, сейчас не совсем интересны для застройки. Так поступают «Мортон» и ПИК. Но есть и более яркий пример: компания «СУ‑155», которая весной прошлого года начала продажу сначала непрофильных активов – парикмахерских, – а затем и вполне профильных – лифтостроительных заводов.

К чему это привело, всем хорошо известно. Компания депутата Михаила Балакина находится на грани банкротства. Никто не может гарантировать, что вслед за некогда крупнейшей строительной компанией России не последуют другие хорошо известные на рынке девелоперы. Тем более что негативная тенденция налицо, хотя застройщики пытаются всех убедить, что у них все в порядке. Опять же, по данным РАСК, в прошлом году было приостановлено возведение 11,5 млн кв. м жилья. Это почти 14% от общего объема введенного жилья (83,8 млн кв. м). Отрасль не помнит такого масштабного спада даже в кризис 2008–2009 гг. Участники рынка в приватных беседах признаются, что если так пойдет и дальше, то через два года в строительной отрасли будет 700 000 безработных.

Банкротить нельзя помиловать

В конце марта Московский арбитражный суд будет рассматривать дело о банкротстве ГК «СУ‑155». В начале марта ее кредиторы согласовали обращение в суд временного управляющего с заявлением о признании «СУ‑155» банкротом и об открытии конкурсного производства. Это притом что компания входит в список стратегических предприятий и еще недавно чиновники клялись, что банкротить ее никто не собирается. Но теперь санатор девелопера – банк «Российский капитал» – заявляет, что без банкротства не обойтись. Источники «Ко» в правительстве Московской области утверждают, что сейчас очень многие застройщики, даже входящие в первую десятку, находятся в крайне затруднительном финансовом положении, и не исключено, что им скоро потребуется государственная поддержка, так как госсубсидирование ипотечных ставок смогло лишь отчасти сдержать обвал продаж. По экспертным оценкам, падение продаж на первичном рынке недвижимости достигло уже 30% по сравнению с прошлым годом. Если так пойдет и дальше, то вслед за «СУ‑155» могут оказаться на грани банкротства и другие крупные застройщики. «Ситуация действительно достаточно серьезная. В прошлом году из десятка тендеров, в которых мы как генподрядчик принимали участие, девять было отложено до лучших времен. Среди них возведение гостиниц, офисных и торговых центров, а также жилой недвижимости в Москве», – констатирует генеральный директор компании Dekra Construction Сергей Денисов. По его словам, помимо падения спроса со стороны покупателей, сильное давление на отрасль оказывают крайне высокие ставки по кредитам для девелоперов. «Если еще два года назад мы могли занимать под 12% годовых в рублях, то сейчас минимальный уровень ставок находится на уровне 16–17%, а зачастую доходит и до 25%», – сетует эксперт. Многие объекты под такие проценты строить попросту нерентабельно, а ведь доля заемных средств при строительстве жилья эконом-класса доходит до 30–40%.

Глубокая заморозка

Тучные годы, когда застройщики и риелторы распродавали все квартиры еще на этапе строительства, уже позади, признают участники рынка. Риелторские конторы закрываются одна за другой, крупные фирмы сокращают штат, объясняя это тем, что «вторичка» встала. Точной статистики по данному рынку нет, так как для риелторов давно отменено лицензирование, и открыть свое агентство может практически любой желающий. По самым приблизительным оценкам, только за прошлый год в Москве и области закрылось до 10% риелторских контор. Однако девелоперы продолжают реализовывать ранее начатые проекты и закладывают все новые и новые многоэтажки за счет средств дольщиков, которые еще не получили ключи от квартир в ранее распроданных новостройках. Эта пирамида рано или поздно рухнет, похоронив под своими обломками как самих строителей, так и надежды дольщиков на улучшение жилищных условий. Эксперты полагают, что лучше ограничить массовое строительство, а не потворствовать этому строительному безумию, субсидируя ипотечные ставки, помогая застройщикам и беря на себя выполнение обязательств перед дольщиками. Именно по этому пути пошли власти Подмосковья, которые в середине февраля ввели мораторий на строительство новых жилых домов в Балашихе, Королеве, а также ограничили новое жилищное строительство в Химках. Официальное объяснение данного решения – нехватка инфраструктуры и перенаселенность, что делает столичную периферию похожей на своего рода гетто. Однако мало кто сомневается, что тем самым подмосковные власти хотят застраховаться от массового банкротства строительных организаций, что повлечет появление десятков тысяч обманутых дольщиков, квартиры которым придется оплачивать, в том числе, из регионального бюджета. Судя по ситуации в Южном Домодедово, где клиенты «СУ‑155» уже обсуждают перекрытие федеральной трассы и организовывают одиночные пикеты у здания областного правительства в Красногорске, подмосковные власти явно не заинтересованы в повторении и развитии данной ситуации. Тем временем застройщики, которые понимают рискованность политики продолжения масштабного строительства, самостоятельно замораживают новые объекты, которые еще не вышли в продажу. На 1 января 2016 г. по всей России было заморожено почти 1400 объектов. И это далеко не предел, говорят эксперты. Если спад на рынке продолжится, то уже через год объем вводимого в эксплуатацию жилья может упасть не на 14%, как в 2015 г., а почти вдвое. Это приведет к самому масштабному за всю новейшую историю России уходу с рынка строительных организаций.

Отрицательная маржа

«Сверхдоходы строительных компаний – это сказка, которую рассказывают те, кто не разбирается в особенностях функционирования отрасли. Сегодня заработок девелоперов не превышает 5–10% от стоимости реализуемого жилья», – поясняет Сергей Денисов. И причина здесь вовсе не в альтруизме застройщиков. За прошлый год значительно выросла стоимость строительных материалов, и даже для сохранения цен на текущем уровне строительным компаниям приходится снижать свою маржу. По отдельным позициям стройматериалов за прошлый год повышение цен составило до 15%. А инженерное оборудование и некоторые отделочные материалы, которые невозможно заместить за счет собственного, внутрироссийского производства, подорожали почти на 50%. В сегменте элитного жилья доля иностранной продукции доходит до 40%. В эконом-классе можно практически полностью обойтись российскими стройматериалами. Однако даже отечественный цемент и арматура в прошлом году подорожали, поэтому, когда себестоимость строительства увеличилась, а цены – нет, застройщики вынуждены либо снижать доходы, либо вообще уходить в минус. На то, как у них все плохо, девелоперы жалуются чиновникам, но в нынешней ситуации виноват отнюдь не только кризис: бизнес застройщиков все последние 25 лет был сродни финансовым пирамидам, потому что они финансировали строительство за счет притока денег от новых клиентов. Как только поток покупателей сократился, кредиты стали неподъемными и пирамида начала рушиться.

«Ситуация на рынке осложняется еще и тем, что в 2012–2014 гг. застройщики наращивали объемы строительства гораздо быстрее, чем рос спрос, сейчас спрос резко пошел вниз, а объемы ввода жилой недвижимости остаются на прежнем уровне. Конечно, создавшийся пузырь когда-нибудь лопнет, и это приведет к уходу с рынка ряда игроков», – отмечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко. На каком этапе это произойдет, сказать сложно: эксперты полагают, что падение спроса до 50% будет достаточно критическим. Касаемо банкротства девелоперов, в основном это относится к тем компаниям, которые работают с большими объемами заемных средств. «Полагаю, что в большинстве случаев многим компаниям будет проще заморозить строительство на некоторое время и платить штрафы тем, кто уже купил квартиру по ФЗ‑214, чем строить себе в убыток. Вообще многие эксперты сходятся во мнении, что нынешняя ситуация – не столько кризис, сколько новая реальность строительного бизнеса, и те, кто сможет к ней приспособиться, станут костяком принципиально нового, более стабильного и эффективного девелопмента», – заключает эксперт.

Спасение утопающих – банкротство

В этой ситуации возникает логичный вопрос: а должно ли государство деньгами налогоплательщиков помогать девелоперам, которые сами себя загнали в кризисную ситуацию? С одной стороны, на строительную отрасль в Росии приходится до 4% ВВП, на нее завязаны десятки, если не сотни тысяч рабочих мест, и есть риск появления сотен тысяч обманутых дольщиков, но, с другой стороны, сами девелоперы долгое время работали по принципу финансовой пирамиды. «Вопрос о необходимости оказания государственной поддержки трудно решить однозначно. С одной стороны, строительная отрасль является одной из ключевых в экономике, где занято очень большое число людей, а потому риски дефолта в данном сегменте крайне нежелательны, – рассуждает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. – С другой стороны, на рынке встречаются ситуации, когда девелоперы ведут некорректную политику, в частности, работают по принципу финансовой пирамиды. В таких проблемных случаях государству в первую очередь необходимо направлять усилия на поддержку обманутых дольщиков, а не на сохранение бизнеса недобросовестного застройщика». Безусловно, государство заинтересовано в строительной отрасли, как одной из основных. Это не только один из крупнейших источников налоговых отчислений в бюджеты всех уровней, но еще и рабочие места. По последним данным, в строительстве сегодня заняты порядка 5,7 млн человек – более 8% населения страны. «Говорить, что девелоперам не нужна помощь, потому, что, поддерживая строительную отрасль, государство поддерживает финансово‑строительные пирамиды, на мой взгляд, абсолютно некорректно. Это все равно, что предлагать отрезать руку, потому что в пальце заноза. Ведь все застройщики сегодня в сложной финансовой ситуации, вся отрасль», – считает Евгения Шумейко.

Несмотря на то, что ряд девелоперских компаний входит в список системообразующих, практика предыдущих месяцев на примере «СУ‑155» показывает, что данный статус не всегда спасает компанию от банкротства. «Государство сейчас гораздо менее охотно оказывает финансовую поддержку даже отраслевым лидерам. И это правильный подход. Собственники бизнеса должны нести ответственность за бизнес-модель, которую они создали, и за ее жизнеспособность», – говорит старший аналитик Национального рейтингового агентства Ирина Григорьева. Наблюдаемые сегодня явления в экономике не относятся к разряду форс-мажорных и сложнопредсказуемых, поэтому у руководителей строительных компаний было достаточно времени для рефинансирования заимствований, изменения структуры бизнеса и повышения его эффективности. Государство предпринимает законодательные усилия для защиты прав дольщиков, повышения прозрачности деятельности компаний-девелоперов и роста капитализации строительных компаний. По мнению эксперта, в настоящий момент ситуация в отрасли более комфортная, чем в 2008 г., – как в части сокращения рисков дольщиков, так и в части структуры финансовых моделей девелоперов. Но при этом, как и нефтяники, которым правительство пытается повысить налоги, застройщики жалуются на свою нелегкую долю в условиях кризиса, хотя сами загнали себя в эти рамки.

Долговой лифт

Как еще государство, помимо субсидирования процентных ставок по ипотеке и прямого финансирования девелоперов (чего пока не было в нынешний кризис), может помочь строительной отрасли и стимулировать продажи? Вариантов несколько. У властей есть множество рычагов, с помощью которых можно поддержать ту или иную отрасль. Для строительства это прежде всего субсидирование компаний, специализирующихся на жилье эконом-класса, а также поддержка социальных госпрограмм. Главная проблема нынешнего кризиса – снижение спроса. Чтобы его повысить, нужно привлечь покупателя низкими ценами и дать ему гарантию, что объект, в который он вкладывает деньги, будет достроен и сдан вовремя. Отсюда и пути, по которым должно идти государство для стимулирования спроса. Чтобы дать людям уверенность, необходимо усилить контроль и гарантировать выполнение требований ФЗ‑214. «На цену квадратного метра может повлиять несколько факторов – это и льготное кредитование, и субсидирование застройщиков, и отмена арендной платы за землю на время строительства, и устранение административных барьеров. Однако одним из самых действенных способов снизить цены может стать активное инвестирование государства в инфраструктурные объекты и социальные учреждения, ведь сегодня вся эта нагрузка ложится на плечи застройщика, что не может не сказываться на цене квадратного метра для покупателя», – полагает Евгения Шумейко. «Наиболее рыночный механизм – это поддержка покупателей через субсидирование ипотечной ставки, которое защищает государство от рисков вложения существенных средств в неэффективные проекты», – не соглашается с идеей субсидирования застройщиков партнер группы компаний SRG Максим Русаков. Дополнительным инструментом стимулирования может стать и увеличение налогового вычета при покупке недвижимости (сейчас максимальный вычет составляет 2 млн руб.). Этот механизм позволяет покупателю квартиры вернуть часть потраченных на недвижимость денег, а значит, делает жилье более доступным.

Но самое тупиковое направление – отбор за долги активов девелоперов, как было в 2008 г. Многие госбанки уже обожглись на этом, оказавшись не в состоянии распродать полученную недвижимость. «Еще с прошлого кризиса банки плотно участвуют в деятельности некоторых застройщиков. Не исключено, что в ближайшие годы их присутствие на рынке строящегося жилья станет еще более заметным. Тем не менее нельзя утверждать, что банки заинтересованы в контроле над непрофильными активами – при возможности они предпочтут альтернативный вариант развития событий», – говорит руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. Наиболее яркий пример – опять же «СУ‑155»: в ситуации с этим застройщиком банк «Российский капитал» предпочел банкротство, нежели субсидирование стройки и получение за долги лифтостроительных заводов.