Девелопер Леонид Казинец: «Мы уже видим череду банкротств застройщиков»

— Как в целом можно описать состояние рынка жилой недвижимости и девелопмента в России? Справляются ли застройщики с сокращением спроса на жилье при значительном росте объема предложения?

— Мы не видим сокращения потребительской способности населения. Благодаря снижению ставок по ипотечным кредитам жилье стало доступнее, покупатели уже не ожидают снижения цен и вернулись на рынок, в результате уровень продаж у застройщиков в Москве вырос.

В целом соотношение доходов населения и стоимости квадратного метра жилья сегодня позволяет говорить, что цены на квартиры самые доступные за всю новейшую историю России. Вряд ли они станут еще ниже, но рост цен будет в районе инфляции 5–10% в год.

Сейчас наблюдается тенденция разделения рынка. Сильные и устойчивые компании, которые давно работают на рынке и имеют свои проектные и подрядные мощности, будут выживать на этом рынке и развиваться. Все остальные закроются. В будущем мы увидим рынок крупных вертикально интегрированных компаний. Сейчас в девелопменте нет места для застройщиков одного проекта или случайных компаний с одним участком или с разрешениями на строительство небольших объемов.

— Какие главные отличия между столичным и региональными рынками на данный момент?

— В регионах также будут выживать крупные и профессиональные застройщики с собственным капиталом, высокой надежностью и историей успешных проектов в портфолио. А в небольших региональных городах таких компаний просто может не найтись. Сейчас мы уже видим череду банкротств застройщиков, в основном небольших региональных компаний. Только в октябре в России обанкротилось почти 70 застройщиков. Если учитывать, что всего в стране около 2,5 тыс. застройщиков, то такими темпами через два года их останется мало.

— Правительство России объявило о плане перехода от долевого строительства к банковскому (проектному финансированию) в течение трех лет. Впервые о таких планах заговорили еще в 2013 году. Чем, по вашему мнению, вызвана такая необходимость?

— Из-за сложившейся ситуации с обманутыми дольщиками власти хотят уйти от долевого строительства. Хотя в большинстве случаев обманутые соинвесторы чаще появляются по другим серым схемам (предварительные договоры, ЖСК и т. д.), а не в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве…». Уже накопилась усталость от необходимости решать проблемы обманутых дольщиков, и понятно, почему сейчас все законодательные инициативы направлены на то, чтобы подобные ситуации с дольщиками никогда больше не могли случиться.

Все-таки дольщики — это частные инвесторы, физические лица, которые, по сути, не покупают квартиры. Если бы они хотели приобрести именно квартиру, то пошли бы и купили. Они же инвестируют с дисконтом, по цене ниже рыночной, и получают ценную бумагу, которую впоследствии обменяют на построенное жилье. Эта история будет в ближайшее время полностью закрыта — такова основная задача новых инициатив. Скорее всего, квартиры станут продаваться только готовые, а возможность купить жилье в строящемся доме исчезнет. Нельзя сохранить инвестиционную привлекательность новостроек, абсолютно исключив все риски. Если все риски покупки нового жилья исчезнут, то стоимость первичного и вторичного рынков сравняется.

— Какие риски снимет новая схема финансирования строек для их участников?

— Класс инвесторов — физических лиц в ценные бумаги, дающие право в дальнейшем получить квартиру (так называемые договора долевого участия), исчезает. По ДДУ дисконт к вторичному рынку составлял около 20% годовых, и за два года строительства цены могли вырасти на 40% и даже больше. Такова была разница в цене первичного и вторичного рынков. Этого сегмента просто не будет. Насколько регулятор сумеет через банковские инструменты обеспечить финансирование проектов, настолько и будут строить в стране.

Считаю, что в дальнейшем финансировать объемы строительства жилья в стране — это то, на что должно направить усилия ЦБ. Если ЦБ не станет специально заниматься этим вопросом, жилье не будет финансироваться. Думаю, после перехода от ДДУ к проектному финансированию основную ответственность за объем строительства в России должен нести финансовый регулятор, а не Минстрой. А как иначе строить, если они не дадут достаточного объема кредитов по приемлемым ставкам?

— При подготовке этих инициатив власти учитывают мнение застройщиков?

— Мнение застройщиков именно в этом вопросе не приоритетно — у профильных ведомств другие задачи. При этом мы плодотворно работаем с Минстроем, АИЖК, Минэкономразвития и другими ведомствами по вопросам снятия административных барьеров в строительстве, упрощения процедур начала строительства, регистрации недвижимости, присоединения к сетям, по процедурам введения земельных участков в строительный оборот и многим другим. И за последние годы многие вопросы были решены.

— Само долевое строительство и другие схемы продаж квартир в строящихся домах, которые сейчас называются серыми, появились ранее по причине того, что банки не были готовы финансировать строительство жилья в России. Что сейчас изменилось у банков, если через три года они намереваются взять на себя финансирование такого объема жилья по всей России?

— Банки раньше имели больше возможностей и желания финансировать застройщиков, сейчас правила ЦБ, в том числе и для них, стали гораздо жестче. Но у меня нет ответа, как кредитные организации смогут заместить такой объем денежных средств, которые сейчас находятся в стройке. Если сейчас деньги покупателей единовременно уйдут из строительного оборота (а этого около 5 трлн руб.), то их потребуется заменить проектным финансированием в таком же объеме. Однако на данные момент кредиты банков застройщикам жилья не превышают 700 млрд руб. По новым правилам также должен вырасти собственный капитал застройщиков, однако он оценивается приблизительно в эту же сумму. Откуда появится такие деньги у банков — вопрос не ко мне, а к ЦБ.

Пока я не вижу возможности банков заместить деньги дольщиков по нескольким причинам. Во-первых, нет такой четкой задачи. И на данный момент ЦБ даже ужесточает требования к проектному финансированию в области строительства, качеству залогов, соотношению собственного и заемного капитала застройщиков, к процедуре контроля финансирования строек и оценке стоимости проектов. Регулятор ведет сейчас себя жестко. Возможно, это связано с тем, что в последнее время у банков-банкротов было много сильно переоцененных залогов в недвижимости. Видимо, с этим связан жесткий подход к оценке стоимости недвижимости и максимальный дисконт — чтобы в будущем не было дутых активов на балансах банков.

Также кредитным организациям приходится оценивать риски застройщиков и дополнительно резервировать средства под залоги на своих балансах. В связи с этим банки хотят получить максимальную доходность и при инфляции 4% выдают финансирование проектов по ставкам не ниже 15%. Считаю, что это неприемлемо, так как проектное финансирование не должно стоить дороже 8%, иначе получается просто бессмысленно.

— Какие ставки, по вашему мнению, приемлемы на данный момент для проектного финансирования?

— Полагаю, при нынешнем рынке это 7% годовых.

— А какова средняя доходность девелоперского бизнеса сегодня? Будет ли она снижаться в связи с переходом на проектное финансирование?

— Сейчас мы работаем с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не знаю, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 15% годовых, то нужно заканчивать с этим бизнесом, а работать с другими бизнесами. Сегодня девелоперы приближаются к нижним границам рентабельности бизнеса, банки зарабатывают больше. Считаю, что это экономически неработающая модель, когда доходность собственного капитала становится ниже заемного.

— Замглавы Минстроя России Николай Стасишин заявил, что стоимость новостроек вырастет на 5–7% при переходе на проектное финансирование. Вы согласны с этими расчетами?

— Прежде чем комментировать, я предпочел бы посмотреть детальные расчеты, которые привели к этим цифрам. Есть разные вероятностные модели. Цены будут расти в пределах инфляции, если снизятся объемы строительства и упадет стоимость земли до рыночных цен. Возможно, сейчас застройщики массово запустят проекты по старой схеме, не дожидаясь перехода на проектное финансирование, на рынок выйдет большой объем предложения, но с 1 июля этот процесс остановится.

На данный момент строительные площадки, которые не имеют перспективы выхода на рынок до перехода на новую схему до новых поправок к 1 июлю 2018 года, уже никому не нужны на рынке. После этого на рынке произойдет массовое затоваривание никому не нужных земельных участков. Сегодня уже нет эластичности девелоперского бизнеса, все стадии реализации проекта отжаты досуха. Сейчас уже большой предмет исследований занимает экономия 1–2 тыс. руб. в отделке квадратного метра. Строительно-монтажные работы, стоимость подключения к сетям, перевод земли в другое назначение и т. д. — все рассчитано и оптимизировано, здесь уже нет маневра. К тому же рынок к росту цен просто не готов, покупатель уйдет. При этом финансовая себестоимость проекта значительно возрастет из-за необходимости привлекать дополнительные средства. Единственная возможность экономии на данный момент находится там, где затраты гораздо ниже цены продаж, а это только завышенные цены на земельные участки.

— То есть земельные участки должны дешеветь?

— Безусловно. Самый значимый тренд на рынке девелопмента — непрерывно дешевеющие земельные участки. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза. Мы ожидаем, что в будущем их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса. Если раньше у собственника земли были получены разрешения на строительство и он мог приступать к застройке, то сейчас это ничего не значит. В Москве много земельных участков, часть из них с разрешительными документами, но их не застраивают. Основная проблема — завышенная цена ожиданий собственников.

В столице сейчас большая конкуренция, возводится много проектов, а требования к объемам собственного капитала девелоперских компаний возросли. Собственный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе — самый дорогой, при этом стоимость кредитов не снижается. Даже при снижении инфляции до 4% банковские ставки по проектному финансированию так и осталось на уровне 14%. В результате сегодня сильно возросла финансовая нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах, а цена продаж так не растет.

Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов — снижение стоимости земельных участков.

— Вы говорите, что земельные участки слишком дорогие и не будут востребованы в ближайшем будущем. Но ведь есть механизмы, штрафные санкции, повышенные налоги для собственников, которые не осваивают их.

— Земля становится скоропортящимся товаром. Держать такой токсичный актив и ничего с ним не делать становится невыгодным. Тренд на снижение стоимости участков только начинается, в ближайшие три года мы увидим цены на землю под строительство жилья на порядки ниже, чем сегодня. Считаю, что этот тренд позволит сохранить конечную цену квадратного метра жилья в понятных коридорах. В этом я вижу возможность для дальнейшего развития рынка жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.

Если власти продолжат в дальнейшем политику по вовлечению в строительный оборот большего количества земельных участков, это снизит на них цены и позволит работать застройщикам без значительного роста стоимости квадратного метра и с сохранением рентабельности девелоперского бизнеса. А банки найдут несколько триллионов на проектное финансирование по доступным ставкам, это заменит ДДУ, даст возможность удерживать объемы строительства и позволит сохранить цены на жилье доступными. Это и есть задача ЦБ — дешевое проектное финансирование.

— Что будет с существующими разрешениями на строительство в Москве? За последние годы столичные власти выдали их в огромном количестве — почти на 100 млн кв. м. Многими из них владеют профессиональные девелоперы?

— Многими из этих участков владеют непрофессиональные застройщики, предприятия, располагающиеся на участках в Москве, и другие непрофильные структуры. По скромным оценкам, таких участков больше половины. Нет ничего хуже, чем неоправданные иллюзии. Кто с ними расстанется — сможет запустить их в стройку, найдя профессионального партнера или продав по разумной цене. У кого есть подушка ликвидности, смогут еще сидеть с этим активом, а кто-то станет банкротом.